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우리신탁 '1호' 공모리츠, 이천 물류센터 인수
장동윤 기자
2022.08.24 08:34:21
총 투자비 300억···자기자본 67억 공모 모집
이 기사는 2022년 08월 22일 15시 08분 유료콘텐츠서비스 딜사이트에 표출된 기사입니다.

[팍스넷뉴스 장동윤 기자] 우리자산신탁의 첫 공모형 리츠인 '우리로지스위탁관리부동산투자회사(우리로지스리츠)'가 이천에 위치한 물류센터를 인수한다. 우리로지스리츠는 우리자산신탁이 수도권 물류센터에 투자하기 위해 설립한 부동산투자회사다. 

22일 부동산업계에 따르면 우리로지스리츠는 최근 이사회와 주주총회를 열어 경기도 '에스앤에스물류센터' 매입을 위한 부동산매매계약 체결을 승인했다. 향후 우리로지스리츠는 자산 편입을 위한 자금 조달에 나설 전망이다. 


에스앤에스물류센터는 경기도 이천시 마장면 이평리 144-1 외 3필지에 위치한 창고시설이다. 대지면적 1만5619㎡ 부지에 연면적 1만7024.91㎡ 규모, 2개 동으로 지어졌다. 지하 1층~지상 3층 규모 A동과 지상 2층 규모 B동 구성이다. 건폐율은 39.91%, 용적률은 79.29%다.


해당 물류센터는 수도권 동부권역에 들어섰다. 동부권역은 이천, 여주, 광주 등을 아우르는 지역이다. 중부고속도로와 영동고속도로가 지나는 수도권 동부권역은 수도권과 영동~경남 지역을 잇는 물류시장 핵심권역으로 꼽힌다.


에스앤에스물류센터 매입을 위한 우리로지스리츠의 총투자비는 307억원이다. 부동산 매입금액 270억원에 취득부대비용과 자본조달비용 등을 더한 금액이다. 리츠는 자기자본 92억원에 타인자본 210억원과 임대보증금 5억원 등을 더해 사업비를 충당할 계획이다.

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자본금 92억원 중 67억원은 공모시장을 통해 조달할 계획이다. 제1종 종류주(신주) 67만4000주를 주당 1만원에 발행하는 방식이다. 공모 주관은 IBK투자증권이 맡는다. 공모 청약 후 잔여주식은 IBK투자증권이 인수할 예정이다.


우리로지스리츠는 물류센터 매입재원을 충당하기 위해 부동산 담보대출도 실행할 예정이다. 우선 리츠는 우리은행과 183억원 규모 선순위 대출약정을 체결할 예정이다. 대출금리는 연 4%다. 27억원 규모 후순위 담보대출은 우리금융저축은행으로부터 조달한다. 대출금리는 연 5%다.


우리로지스리츠는 물류센터를 매입한 뒤 3년간 임대운영하다가 매각할 계획이다. 리츠가 제시한 공모주(제1종 종류주) 연 환산 운영배당률은 7%, 매각이익을 포함한 내부수익률(IRR)은 8.45%다.


향후 우리로지스리츠는 매각시점 자본환원율(캡레이트, Cap Rate) 5%를 목표로 자산 매각에 나설 계획이다. 3년 뒤 우리로지스리츠가 자산을 309억원 이상 가격에 매각 시 리츠는 목표 캡레이트를 달성하게 된다.


물류센터의 기존 소유주인 에스앤에스물류의 지난해 임대운영수익(16억원)을 바탕으로 추산한 에스앤에스물류센터의 순영업이익(NOI)은 15억원이다. 다만 지난해 물류센터 기존 임차인과의 임대차계약 기간이 만료된 만큼 우리로지스리츠는 에스앤에스물류센터의 새로운 임차인을 구해야 한다.


한편 우리자산신탁은 올해 들어 3개 리츠를 신규 설립했다. 지난해 리츠 자산관리회사(AMC) 인가를 획득한 우리자산신탁은 올해 1월 첫 번째 리츠인 우리오피스제1호리츠의 영업인가를 획득했다. 


당초 우리자산신탁은 우리오피스1호리츠를 통해 MDM플러스로부터 '부산범천 MDM타워'를 940억원에 인수하려 했다. 다만 거래 당사자 간 합의를 이루지 못해 딜은 현재까지 지연되고 있다.


경기도 이천시 마장면 이평리 소재 '에스앤에스물류센터'. 사진=카카오맵

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