[딜사이트 박관훈 차장] "12년 전 글로벌 금융위기 때와 상황이 매우 비슷하다. 오히려 나쁘면 나빴지 좋다고는 할 수 없다. 모회사의 자금 지원 여력이 있는 지주계열 캐피탈사는 그나마 상황이 낫다. 문제는 자본규모가 월등히 적은 캐피탈사다."

최근 만난 한 신평사의 고위 관계자의 입에서 나온 말이다. 국내 부동산PF(프로젝트파이낸싱) 시장의 '위기감'이 여실히 전달된다.

지난 몇 년간 국내 부동산PF 시장은 초호황기를 보냈다. 부동산 개발시장에 공급 부족과 코로나19 시기 유동성 확대가 맞물리면서 2020년부터 국내 미분양 아파트 수는 역대 최저 수준으로 줄었다. 토지 매입비용이 비싸다는 우려가 있었지만 저렴한 금융비용에 시행사들은 경쟁적으로 토지를 매입했다. 분양만 했다 하면 날개 돋친 듯이 팔려나가는 상황에 시행을 하지 않으면 바보 취급을 받았다. 너도 나도 시행을 하겠다는 업체들이 속출했다.

금융사들 역시 PF 대출에 적극적이었다. 부동산 가격 상승과 분양 호조로 수익률이 꽤 좋았던 터라 증권사는 물론, 저축은행, 캐피탈사, 심지어는 보험사까지 부동산금융을 확장했다.

그런데 최근 금리인상 속도가 가팔라지고 원자재값 상승 등 부동산 경기 침체 우려가 커지면서 부실관리가 시급하다는 지적이 잇따라 제기되고 있다. 시행사 등 부동산 업체부터 PF 대출을 늘린 금융권까지 리스크 우려에 경고등이 켜진 상황이다.

가장 우려되는 곳은 캐피탈사다. 지방에서 시작된 침체 현상이 수도권까지 덮치며 대규모 리스크로 이어질 수 있다는 우려가 나오고 있다.

최근 몇 년간 캐피탈사의 부동산 관련 여신 비중은 빠르게 증가해 왔다. 부동산 관련 여신은 건당 대출 규모가 커서 자산을 빠르게 늘릴 수 있고, 수익률이 높은 반면 부동산 경기 호황에 힘입어 대손비용은 거의 발생하지 않았다. 덕분에 지난 금리 하락기 동안 수익성 하방압력을 방어하기 위한 효과적인 상품으로 여겨졌다.

그러나 자산으로의 쏠림 현상은 리스크를 수반할 수밖에 없다. 그 중에서도 대표적인 투자성 자산인 부동산 관련 자산으로의 쏠림은 캐피탈사의 사업안정성을 약화시키는 주요 리스크 요인으로 작용하고 있다.

캐피탈사의 부동산 관련 여신은 대부분 부동산PF(본PF+브릿지론)로 구성돼 있다. 캐피탈사에 대한 부동산PF대출 한도 규제의 영향으로 부동산 개발사업의 초기 단계인 브릿지론이 빠르게 증가한 것으로 파악된다.

한국기업평가에 따르면 신한, IBK를 제외하고 24개 캐피탈사 합산 기준 2022년 3월말 브릿지론 규모는 약 7.7조원으로 2016년말 대비 4배 이상 증가한 것으로 추정된다. 신용등급별로는 A급 이하 캐피탈사가 브릿지론 성장을 주도한 것으로 분석된다. AA- 등급(신한, IBK 제외) 캐피탈사에서 영업자산 내 브릿지론 비중이 2016년말 2%에서 2022년 3월말 3%로 증가하는 동안 A급과 BBB급에서는 각각 4%에서 16%로, 8%에서 31%로 증가했다.

최근 수년간 브릿지론이 상대적으로 빠르게 증가함에 따라 부동산 관련 여신의 질이 저하된 점과 브릿지론에 대한 정보 부족으로 인해 부동산 관련 리스크를 명확히 파악하기 어렵다는 점이 더욱 불안감을 키우고 있다.

시장 관계자들은 부동산PF 시한폭탄이 언제 터질까 전전긍긍하며 부실을 염려하기 시작했다. 국내 부동산PF 시장에 대한 금융당국 수장의 경고 발언이 이어지고 있으며, 또 다시 글로벌 금융위기와 같은 태풍이 몰아치지 않을까 우려하는 기색이 역력하다. 이 같은 우려는 저금리 축복 속에 부동산PF 등 부동산금융으로 호황을 누려온 금융사들을 향한다.

2008년 글로벌 금융위기도 비우량 주택담보대출인 서브프라임 모기지론을 담보로 한 자산유동화증권 등 그림자금융 부실에서 시작됐다. 이번 위기가 그 때와 같은 양상일지는 일단 시장을 면밀히 지켜보는 수밖에 없다. '터지기 전까지는 아무도 모른다'는 게 업계의 시선이다. 결국 대규모 만기가 도래하는 하반기 이후 사업의 정상진행 여부를 보다 명확히 확인 가능할 것으로 보인다. 과거의 위기가 반복되지 않도록 금융당국과 금융권, 건설업계 모두 '옥석가리기'를 위한 '매의 눈'이 필요하다.