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캐피탈사, 부동산금융 뇌관은 '브릿지론'
한보라 기자
2022.09.19 08:15:17
부동산 경기 침체로 본PF 전환 여부 불투명···담보 매각해도 손실 못 메워
이 기사는 2022년 09월 16일 10시 42분 유료콘텐츠서비스 딜사이트에 표출된 기사입니다.

[팍스넷뉴스 한보라 기자] 부동산 경기 침체로 캐피탈사의 부실 우려가 커지고 있다. 코로나19 이후 풍부한 유동성을 바탕으로 성장한 부동산 시장이 꺾이면서 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)대출, 브릿지론(Bridge Loan) 등 고위험 부동산개발대출에 물려있는 캐피탈사들의 건전성을 계속 모니터링해야 한다는 지적이 제기된다. 


한국신용평가가 등급을 부여하는 25개 캐피탈사의 부동산금융(본PF+브릿지론) 규모는 올해 1분기 말 기준 총 36조4000억원으로 집계됐다. 영업자산 내 부동산금융의 규모는 25%까지 성장했는데, 이 가운데 본PF와 브릿지론의 비중은 각각 14%, 11%로 나타났다.


같은 기간 상위 캐피탈 3사(현대‧KB‧하나캐피탈)의 부동산 PF대출 잔액은 3조657억원으로 전년 말 대비 75.26% 증가한 것으로 확인됐다.  지난해까지 연체가 거의 없었으나 올해 1분기에는 1.06%까지 연체율이 상승했다. 


실제 부동산PF 리스크는 대출 잔액을 상회할 가능성도 있다. 여신전문업감독규정은 부동산 PF대출(대출채권+채무보증)의 한도를 전체 영업자산의 30%까지로 제한한다. 그러나 캐피탈업계는 규제 한도를 맞추기 위해 토지 매입을 위해 선행되는 브릿지론 일부를 일반담보대출로 분류하고 있다. 부동산PF 대출 리스크가 일반대출과 부동산 PF대출에 혼재돼 있는 상태다.

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캐피탈이 타 업권에 비해 부동산금융 리스크에 취약한 대표적인 원인은 브릿지론이다. 브릿지론의 경우 본PF 전환을 전제로 대출을 실행하게 되는데 최근 부동산 경기가 꺾이면서 1금융권에서 본PF를 받기가 쉽지 않게 됐다. 


캐피탈사는 본PF 사업이 무산되면 브릿지론으로 매입한 토지를 매각해 자금을 회수한다. 통상 브릿지론으로 매입한 토지는 사업장 완공 이후의 가치까지 반영해 가격을 산정하기 때문에 여타 나대지(지상에 건축물 등이 없는 대지)보다 매입시기에 고가로 거래된다. 따라서 현재 캐피탈사가 보유하고 있는 브릿지론 대부분이 분양 경기가 좋았던 2021년 이전 시점에 소요된 만큼 경기가 침체된 현시점에서 자금 회수를 시도한다고 하더라도 손실을 전액 메우기는 어려울 전망이다. 


특히 올해 하반기부터 내년 상반기까지 캐피탈사의 부동산금융 만기가 몰려있는 만큼 부실 위험은 어느 때보다 높아진 상황이다. 나이스신용평가에 따르면 캐피탈사가 내준 부동산금융의 40%는 내년 상반기 중 만기도래한다. 최근 여전채 발행 여건이 나빠지면서 자금조달이 어려워진 만큼 부동산금융 회수에 문제가 생기면 유동성 리스크가 부각될 가능성이 크다.


이에 부동산금융을 통해 가파른 외형 성장을 꾀한 캐피탈사 가운데 사업 다각화가 이뤄지지 않은 일부 업체의 건전성에 빨간불이 들어온 상태다.


김영훈 한국신용평가 수석연구원은 "최근 분양 경기가 침체 되면서 토지의 매입가와 본PF 미전환시의 가치 차이가 크게 벌어졌다"며 "브릿지론이 본PF로의 전환될 수 있느냐의 여부가 건전성 지표에 미칠 영향이 클 것으로 보인다"고 설명했다.


게다가 금리 인상, 시공비 상승 등으로 프로젝트 원가가 가파르게 상승하기도 했다. 예상 수익률이 급감하는 것을 넘어 손실이 우려되는 경우에는 대출 만기를 연장하기는커녕 사업이 연달아 중단되는 상황이 나타날 수도 있다.


윤희경 한국기업평가 수석연구원은 "예상 수익률 하락으로 브릿지론의 본 PF대출 전환 가능성이 불투명해지고 있다"며 "부동산 PF대출은 여러 기관이 컨소시엄으로 들어가기 때문에 타 금융기관이 만기연장에 동의하지 않으면 결국 토지를 매각해야 한다"고 말했다. 이어 "해당 대출이 부실자산으로 분류되면 각사의 건전성에 악영향을 끼칠 영향이 크다"고 덧붙였다.

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