21일 부동산업계에 따르면 SK리츠는 최근 주주총회를 열어 종로타워 편입을 위한 구체적인 방안을 결의했다. 자리츠인 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사(토털밸류리츠) 지분을 확보하고, 자리츠를 통해 실물 자산을 매입한다는 구상이다.

우선 SK리츠가 토털밸류리츠에 투자하는 에쿼티 금액은 총 5933억원이다. 이중 SK리츠는 SK리츠운용이 보유한 토털밸류리츠 보통주 60만주(설립자본금)를 주당 500원에 매입할 예정이다. 구주 인수에 3억원을 투자하는 셈이다. 주식 양수는 9월 말, 토털밸류리츠가 국토교통부로부터 영업인가를 획득한 이후 이뤄질 전망이다. 토털밸류리츠는 현재 국토교통부에 리츠 영업인가를 신청한 상태다.

이후 SK리츠는 오는 10월 실시하는 토털밸류리츠 유상증자에 참여해 신주(보통주) 2965만주를 5930억원에 추가로 인수한다. 주당 인수가는 2만원이다. 이를 통해 SK리츠는 토털밸류리츠 지분율 100%를 확보하게 된다.

SK리츠는 토털밸류리츠 출자재원을 마련하기 위해 타인자본을 활용한다는 방침이다. 이를 위해 3년물 회사채의 발행 한도를 3600억원으로 설정했다. 전자단기사채 발행한도 역시 3985억원으로 정했다. 전자단기사채 만기는 1년이다. 향후 유상증자를 실시해 조달한 자금으로 상환한다는 계획이다.

토털밸류리츠는 모리츠인 SK리츠가 출자한 자금을 바탕으로 종로구 소재 종로타워를 매입할 계획이다. 건물의 기존 소유주인 KB자산운용이 올해 초 종로타워를 매물로 내놓자 SK리츠운용이 우선매수권을 행사하며 건물을 인수했다. 

종로타워는 서울시 종로구 공평동 70번지에 들어선 오피스 빌딩이다. 서울 지하철 1호선 종각역바로 앞, 대지면적 5007.9㎡(1515평) 부지에 연면적 6만600.56㎡(1만8322평) 규모로 지어진 랜드마크 건물이다. SK온, SK E&S, SK에너지 등 SK그룹 내 친환경 사업 관련 조직이 입주해 있다.

종로타워 매입가는 6215억원(평당 3390만원), 자본환원율(캡레이트, Cap Rate)은 2% 후반대로 알려져 있다. 서울 도심업무지구 평균 캡레이트가 3.5%라는 점을 감안하면 종로타워의 임대료수익 대비 매입가는 주변 건물에 비해 높은 수준이다.

업계에서는 SK리츠가 종로타워를 매입할 경우 수익성이 악화할 수 있다는 점을 경고하고 있다. 최근 금리가 뛰면서 SK리츠의 조달금리가 캡레이트를 역전할 경우 역마진이 발생할 수 있다는 것이다.

부동산업계 관계자는 "최근 금리 상승세를 감안하면 SK리츠의 회사채 발행금리는 연 5%대에서 결정될 가능성이 높다"며 "종로타워의 캡레이트를 3%, 담보인정비율(LTV)을 50%로 가정하더라도 SK리츠의 에쿼티 수익률은 1%대로 무차입 인수 시 거둘 수 있는 수익률보다도 2%포인트가량 낮은 수준"이라고 설명했다.

실제로 SK리츠가 자기자본만으로 종로타워를 인수할 경우 예상되는 에쿼티 수익률은 3%다. 매입가의 50%를 이자율 연 4%에 조달할 경우 수익률은 2%로, 이자율 연 5%에 조달할 경우 수익률은 1%로 각각 낮아지게 된다.

금융비용 상승에 따른 수익성 악화를 의식한 SK리츠는 메자닌(Mezzanine) 발행을 통한 자금조달도 염두에 두고 있다. SK리츠는 최근 주주총회를 열어 전환사채(CB)와 신주인수권부사채(BW)을 각각 1500억원 한도로 발행할 수 있도록 정관을 수정했다. 

메자닌은 부채요소와 자본요소가 혼합된 복합금융상품이다. CB는 주식으로 전환할 수 있는 권리가, BW는 발행 기업의 신주를 인수할 수 있는 권리가 각각 부여된 채권을 의미한다. 옵션을 행사할 경우 기존 주주의 주식가치가 희석될 수 있다는 단점이 있지만, 발행사가 일반 회사채 대비 낮은 이자율로 자금을 조달한다는 것은 장점으로 꼽힌다.