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SK리츠, '업계 최초' CB 발행 이유는
장동윤 기자
2022.09.26 08:57:48
종로타워 투자재원 확보…유증 부담·역레버리지 완화 '기대'
이 기사는 2022년 09월 23일 09시 27분 유료콘텐츠서비스 딜사이트에 표출된 기사입니다.

[팍스넷뉴스 장동윤 기자] SK위탁관리부동산투자회사(SK리츠)가 국내 상장리츠 중 최초로 메자닌(Mezzanine) 발행에 나서자 업계에서는 그 배경에 관심이 쏠린다.

최근 SK리츠는 메자닌 발행이 가능하도록 정관을 개정했다. 각각 1500억원 한도의 전환사채(CB)와 신주인수권부사채(BW) 발행에 관한 내용을 정관에 추가하면서다. 메자닌은 부채요소와 자본요소가 혼합된 복합금융상품이다.


정관을 수정한 SK리츠는 곧바로 CB 발행을 준비하고 있는 것으로 알려졌다. SK리츠 내부적으로 500억원 규모 CB 발행을 논의 중인 것으로 전해졌다. CB는 주식으로 전환할 수 있는 권리가 부여된 채권을 의미한다. SK리츠가 성공적으로 CB 발행을 마칠 경우 국내 상장리츠 중 메자닌을 발행한 최초 사례가 된다.


SK리츠가 '종로타워' 편입을 추진 중인만큼 CB로 조달한 자금은 향후 종로타워 투자재원으로 활용할 전망이다. SK리츠는 지난 7월 종로타워 우선매수권 행사를 결정했다. 현재 종로타워를 담기 위한 자(子)리츠(토털밸류리츠) 영업인가를 국토교통부에 신청한 상태다.


종로타워는 서울시 종로구 공평동 70번지에 들어선 오피스 빌딩이다. 서울 지하철 1호선 종각역 바로 앞, 대지면적 5007.9㎡(1515평) 부지에 연면적 6만600.56㎡(1만8322평) 규모로 지어진 랜드마크 건물이다. SK온, SK E&S, SK에너지 등 SK그룹 내 친환경 사업 관련 조직이 입주해 있다.

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◆ 리츠 주가 하락, CB 매력 높아져


업계에서는 최근 주식시장 침체로 증자 부담이 늘어난 점을 SK리츠의 메자닌 발행 배경으로 꼽는다. 국내 상장리츠의 주가 하락세가 지속되며 앞서 유상증자를 진행한 많은 리츠가 당초 계획보다 할인된 가격에 신주를 발행했다. 상반기 대규모 유상증자를 계획했던 미래에셋글로벌리츠의 경우 증자 계획을 철회하기도 했다.


부동산업계 관계자는 "주가가 하락한 상황에서 무리하게 신주를 발행할 경우 리츠의 가치가 저평가될 우려가 있다"며 "리츠 투자수요가 줄어든 탓에 주식시장이 신주 발행 물량을 모두 소화할 수 있을지도 미지수"라고 말했다.


그는 이어 "CB를 발행할 경우 금융비용 부담을 최소화하며 유동성을 확보할 수 있다"며 "향후 CB를 주식으로 전환할 경우 이자비용이 발생하지 않고, 부채비율이 개선되는 등 유상증자와 비슷한 효과를 기대할 수 있다"고 설명했다.


일각에서는 CB의 주식 전환으로 구주주의 지분가치 희석을 우려하는 목소리도 나온다. 앞선 관계자는 "발행주식이 늘어날 경우 단기적으로는 주당 배당금(DPS)이 하락하지만, 자산 편입을 완료하고 임대료수익이 발생하면 DPS는 얼마든지 회복할 수 있다"며 "CB의 주식 전환은 리츠의 주가 상승을 전제하기 때문에 주가가 하락한 상황에서 유상증자를 진행하는 것보다는 주주가치 측면에서 이상적"이라고 말했다.


◆ CB 발행, 조달비용 낮추고 NOI 성장 도모


SK리츠의 이번 CB발행은 역레버리지 효과를 해소하기 위한 움직임으로도 풀이된다. CB의 경우 주식 전환권을 옵션으로 부여하는 만큼 일반 회사채에 비해 조달금리가 낮기 때문이다.


당초 업계에서는 SK리츠의 종로타워 매입으로 리츠의 수익성이 악화할 수 있다는 점을 경고했다. 최근 금리가 뛰어오른 탓에 SK리츠의 조달금리가 자산의 자본환원율(캡레이트, Cap Rate)을 역전하는 '역레버리지'가 발생할 수 있다는 것이다. 


실제로 종로타워의 캡레이트는 2% 후반대로 서울 도심업무지구(CBD) 평균치(3.5%)보다도 낮은 것으로 알려져 있다. 종로타워의 경우 인수가(약 6000억원)에 비해 건물에서 발생하는 순임대료수익(NOI)이 낮은 탓에 캡레이트가 낮게 형성된 것이다.


부동산업계 다른 관계자는 "최근 금리 오름세를 감안하면 SK리츠가 레버리지 효과를 누릴만한 금리조건으로 회사채를 발행하기는 어렵다"며 "단기적으로는 CB발행을 통해 금리 레벨을 낮추고, 장기적으로는 종로타워 NOI 성장을 도모하며 수익률을 높일 것으로 보인다"고 말했다.


SK리츠가 자리츠를 통해 매입할 예정인 서울시 종로구 '종로타워'.

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