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"민간제안 도심복합사업, 부지규모 제한 없어"
박성준 기자
2022.09.30 10:00:23
김옥연 LH토지주택연구원 연구위원 "토지주 출자비율 50% 이상"
이 기사는 2022년 09월 29일 10시 00분 유료콘텐츠서비스 딜사이트에 표출된 기사입니다.

[팍스넷뉴스 박성준 기자] 그간 공공주도로 추진하던 도심복합개발에서 민간참여가 가능해지면서 관련 규제도 함께 완화할 전망이다. 개발주체로 신탁사와 리츠 등의 참여가 가능해지고 사업부지의 면적이나 용도의 제한도 풀릴 것으로 예상된다.

28일 서울 여의도 콘레드호텔에서 열린 팍스넷뉴스 부동산개발포럼에서 '도심복합개발 활성화를 위한 민간‧공공 협력방안'을 주제로 발표에 나선 김옥연 LH 토지주택연구원 연구위원은 "향후 도심복합개발에서 민간의 역할이 커질 것"이라고 말했다.


그러면서 김 연구위원은 선호도가 높은 재건축사업은 장시간이 소요되는 단점이 있고, 최근 상업용 부동산의 공실률도 떨어지고 있어 도심복합개발의 필요성이 충분하다고 지적했다.


앞서 국토교통부는 지난 8월 업무보고를 통해 그동안 공공이 시행하는 도심복합사업에만 부여했던 도시건축 특례, 절차 간소화, 세제혜택 등 각종 혜택을 민간 사업자에게도 부여하는 '민간 제안 도심복합사업' 모델을 도입하겠다고 밝혔다. 그동안 공공사업자에게 특례가 집중된 것과는 사뭇 다른 정책으로 사업 참여가 가능해진 신탁사와 리츠, 건설사, 시행사 등 민간사업자의 관심이 높은 상황이다. 

김옥연 LH 주택토지연구원 연구위원이 28일 서울 여의도 콘레트 호텔서 열린 팍스넷뉴스 2022부동산개발포럼에서 도심복합개발 활성화를 위한 민간‧공공 협력방안을 주제로 발표를 하고 있다. / 사진= 팍스넷뉴스

◆ 성장거점형 주거중심형 2가지 사업유형


김 연구위원에 따르면 민간제안 도심복합개발의 사업유형은 2가지다. 하나는 도시의 주요 지역을 첨단산업으로 복합 개발하는 성장거점형과 다른 하나는 역세권에 신속히 주택을 공급하는 주거중심형이다. 단 주거중심형의 경우 전체 건축물 면적의 50% 이상을 주택으로 공급해야 한다.

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대상지역은 사업유형에 따라 지자체가 생활권계획을 규정한다. 성장거점형의 경우 도심‧부도심‧지역거점 등 지자체가 생활권계획을 통해 도심복합개발사업이 필요하다고 인정하는 지역이다. 용산정비창 등이 여기에 해당한다.


주거중심형은 역세권 노후지역, 준공업지 등 시‧도 조례로 정하는 기준을 충족하는 지역이다. 이 곳은 민간 공모를 통해 후보지를 선정한다. 또한 정비사업 등 다른 사업이 진행 중인 지역은 주민 혼란을 방지하기 위해 기존 사업의 취소를 확정한 이후 신사업으로 전환을 허용한다.


민간제안 도시복합개발의 절차는 우선 후보지를 선정하고, 지자체의 사전검토와 지구지정을 한 뒤 민간 시행자가 주택공급계획을 수립한다. 이어 공공은 신속히 사업계획을 승인하고 통합심의 등 절차는 간소화하는 게 일반적이다. 이후 토지주별로 주택‧상가 등 공급을 위한 관리처분을 하고 부지를 확보한 뒤 착공에 들어간다.


김 연구위원은 민간제안 도심복합사업을 자율성이 높은 사업으로 평가했다. 그는 "민간제안 도심복합사업은 과거와 달리 부지규모 제한이 없다"라며 "신탁사와 리츠 등도 민간제안 도심복합사업에 참여할 수 있도록 대상을 확대했다"라고 말했다.


그러면서 김 연구위원은 "토지주가 부동산개발업체와 공동출자해 리츠를 설립하거나 신탁사에 시행을 위탁하는 등 다양한 협력방식이 가능하다"며 "다만 공동출자한 경우 민간업자의 과도한 이익취득을 제한하기 위해 토지주 출자비율을 50% 이상으로 한다"라고 덧붙였다.


◆공공‧민관 협력개발 모델 지속 연구


김 연구위원은 최근 부동산정책의 흐름이 급변하고 있다고 진단했다. 이전 정부에서는 공공이 주도했지만 현 정부에서는 민간 주도로 틀이 바뀌었기 때문이다.


김 연구위원은 "현 정부에서는 공공보다는 민간 주도로 개발사업을 바꾸는 과정에 있고 이미 특례법 제정도 검토 중이다"라며 "아마 도심복합개발 특례법이 이번 정부의 1호 법안이 될 듯 하다"라고 말했다.


다만 민간과 공공의 협력사업 모델을 개발해 부동산 정책의 완성도를 높이는 작업은 꾸준히 추진하고 있다. 도심 청년들에게 합리적 가격으로 주택을 공급하기 위한 '역세권 첫집'의 경우 공공에서 민간부지를 매입하고 이후 용적률 인센티브를 통해 경제성을 높이는 구조다.


반대로 민간주도사업이 어려운 구역은 공공참여 거점사업을 추진해 임대주택을 우선공급하거나 지역 내 부족한 복지시설을 복합개발하는 방법도 있다. 공공이 참여하는 소규모주택정비사업이 그 예다.


이외에도 새로운 도심 주거유형을 개발하는 방법도 있다. 런던의 카레다레 스트리트와 유사한 도심형 중층‧고밀 공동주택 개발 방식도 거론된다. 이는 최근 1~2인 소형가구가 급증하는 우리나라 주택 수요에 대응해 도심 내 합리적 가격의 신규주택을 공급하기에 적절하다.


김 연구위원은 "민간 주도 개발사업은 패러다임으로 자리잡았지만 개발이익의 사유화 등 우려를 불식시키려면 공공이 보조적 역할을 이어가야 한다"라며 "다양한 지자체와 공기업이 이익공유 방법과 지역발전, 주민 재정착 등 민관 협력 정책을 연구할 계획"이라고 말했다.

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