현재까지 확인 가능한 건설용지 규모만 1조원에 이른다. 이는 같은 1세대 디벨로퍼로 분류하는 신영을 능가하는 수준이다. 다만 공격적인 토지 매입으로 부채와 부채비율, 이자비용이 덩달아 증가하고 있다는 점은 잠재 리스크로 지적된다. 부동산업계에선 화이트코리아가 끝을 알 수 없는 부동산 시장 침체기를 버텨낼 여력이 있는지 관심이 모아지고 있다.

◆지난해 4109억 규모 용지 매입…신영 뛰어넘어

화이트코리아가 지난해 재고자산으로 계상한 건설용지는 1조913억원으로 전년(6805억원) 대비 60.39% 증가했다. 1년 사이에 4109억원 규모의 토지를 매입했다. 증가율은 60% 수준이지만 매입 규모는 공시를 시작한 2000년 이후 최대 규모다.

화이트코리아가 공격적으로 용지를 매입한 시기는 총 3가지로 나뉜다. 강서 한강자이 부지의 잔금을 치른 2006년, 완전자본잠식과 적자경영을 해소한 직후인 2014년, 코로나19 여파로 시장의 유동성이 급증한 2020년과 지난해다.

2006년 수도권을 중심으로 중소규모 개발사업만 추진했던 화이트코리아는 서울시 강서구 가양동 52-1번지 일원의 옛 대상 조미료공장 부지를 1500억원에 사들였다. 회사 설립 후 처음 시도한 서울 진출이었지만 부동산 경기 악화로 시련을 겪어야 했다.

2014년은 화이트코리아가 강서 한강자이 공급으로 위기를 모면하고 다시 용지 확보에 나선 해다. 2013년 영업적자와 완전자본잠식에서 벗어나며 크게 줄어든 개발용지(493억원→0원)를 확충할 필요가 있었다. 1243억원 규모의 용지를 사들였고 이는 광명시 일직동 아파트 및 오피스텔 개발에 활용한 것으로 알려졌다.

이후 화이트코리아가 보유한 건설용지는 꾸준히 규모가 증가했다. 2015년 전년(1243억원) 대비 175.2% 증가한 3422억원, 2017년부터 소폭으로 증감을 거치다 2019년 4009억원에서 2020년 6805억원, 지난해 1조원을 넘겼다.

화이트코리아의 건설용지 보유 규모는 2020년을 기점으로 신영을 앞질렀다. 2019년 신영은 연결 기준 6491억원 규모의 건설용지를 보유했지만 이듬해 2752억원으로 급감했다. 지난해 신영의 건설용지 보유 규모는 2395억원으로 전년 대비 12.97% 감소했다.

1조원 규모의 건설용지를 확보한 화이트코리아는 이 부문에서 국내 1세대 디벨로퍼 중 최대규모인 엠디엠그룹과 어깨를 나란히 할 정도다. 엠디엠이 지난해 연결기준 보유한 건설용지는 2701억원, 엠디엠플러스는 1조2977억원에 이른다.

◆지난해 부채비율 800%…부동산 침체 버틸까

화이트코리아의 공격적인 건설용지 확보는 부채비율의 증가로 이어졌다. 회사의 지난해 부채총계는 1조6806억원으로 전년(1조1915억원) 대비 41.05% 증가했다. 반면 자본총계는 2249억원에서 1985억원으로 11.74% 줄어들었고 부채비율은 529.74%에서 846.63%까지 상승했다.

시행업계에선 일반적으로 용지대금 등 사업비 조달을 위해 대규모 자금을 차입한다. 이때 자본금 규모가 열위하면 부채비율이 급상승한다. 다만 분양에 성공하면 대규모 자금이 유입되면서 부채를 단기간 상환하기 때문에 일시적인 부채비율 급증을 단순히 재무건전성 악화로만 해석할 수는 없다.

신영 역시 2015년 연결 부채비율 861.4%에 달했고 화이트코리아는 같은해인 2015년과 2001년 부채비율 948.74%와 1681.47%를 각각 기록했다.

화이트코리아의 경우 부채비율이 크게 오른 직후 급격한 자본잠식에 시달렸다. IMF와 글로벌금융위기 여파로 분양경기가 악화하면서 유동성이 악화한 것이다. 2000년 분당 아이파크 2단지 주상복합 개발사업 지연으로 부채비율은 -1734.74%까지 떨어졌고 2008년 역시 글로벌금융위기로 분양 시기를 놓치며 -1748.44%의 부채비율을 기록했다.

이후 GS건설과 협업을 이어가며 재무구조 개선이 이뤄졌지만 최근 국내 기준금리 인상과 건설자재 가격 상승 등 악재가 장기화하면서 업계의 우려가 커지고 있다. 오랜 시간 축적한 개발 노하우로 개별 사업장의 분양성이 어느 정도 보장될 것으로 기대되지만 경기침체가 계속된다면 이를 버텨낼 여력이 고갈될 가능성도 무시할 수 없다.

육성훈 나이스신용평가 선임연구원은 "향후 급격한 주택경기 변동이 예상됨에 따라 선투입자금의 원활한 회수 여부에 대한 지속적 검토가 필요하다"며 "공격적인 재무정책과 높은 재무 변동성은 회사의 신용도에 부정적 영향을 미치고 있다"고 지적했다.