다올證, 거제 유림노르웨이숲 디오션 직접대출
ABSTB 발행 중단…분양률 저조, 자금 회수 '미지수'
이 기사는 2024년 03월 20일 15시 08분 유료콘텐츠서비스 딜사이트 플러스에 표출된 기사입니다.
거제 유림노르웨이숲 디오션 조감도. (제공=유림이엔씨)


[딜사이트 김현진 기자] 다올투자증권이 거제 유림노르웨이숲 디오션 사업장에 직접대출을 실시한다. 당초 유동화증권 발행을 통해 자금을 공급했지만, 직접대출을 통해 장기 대출로 전환한 것이다. 해당 단지 분양률은 저조한 상태로 준공 시까지 나아지지 않을 경우 원금 회수가 어려울 수 있다는 우려가 나온다.


20일 건설업계에 따르면 특수목적법인(SPC) 마에스트로오션제일차가 발행한 자산유동화전자단기사채(ABSTB)가 최근 발행을 중단했다. 해당 다올투자증권이 대출채권 매입확약 및 사모사채 인수 의무를 제공했다.


마에스트로오션제일차는 '거제시 장승포동 주상복합 개발사업'에 대출을 실시하기 위해 설립한 SPC다. 해당 사업 시행사인 금재디앤씨는 2022년 마에스트로오션제일차 등 다수 대주와 1200억원을 조달하는 대출약정을 체결했다.


마에스트로오션제일차는 ABSTB를 총 17회차에 걸쳐 발행할 계획이었다. 3개월마다 차환 및 발행하는 구조로 7회차까진 정상적으로 진행했지만 8회차부터 발행을 중단했다.


해당 ABSTB 발행이 중단된 데에는 매입확약 등을 약속한 다올투자증권이 자금 조달 방식을 변경했기 때문이다. 당초 사업장에 유동화증권을 통해 자금을 공급했지만, 장기대출 성격의 직접대출을 실시한다는 계획이다.


다올투자증권이 자금을 투입하는 곳은 거제 유림노르웨이숲 디오션 사업장이다. 경상남도 거제시 장승포동 일대 부지 9119㎡(2758평)에 연면적 6만2860㎡(1만9015평), 지하 2층~지상 최고 47층 2개 동 아파트 299가구와 오피스텔 44실을 공급할 계획이다. 시공사는 유림이엔씨로 2022년 9월 분양을 시작했다.


자금 조달 방식을 장기화한 만큼 사업 추진에는 긍정적일 수 있지만, 문제는 분양률이다. 해당 단지는 초기분양률이 저조했다. 2022년 말 기준 금재디앤씨 감사보고서에 따르면 해당 단지의 총분양예정가는 1814억원이다. 같은 기간 신규 분양액이 35억원에 불과했다. 초기분양률은 2%에도 미치지 못한 것이다.


다올투자증권은 해당 사업장에 후순위 대주단으로 참여하고 있다. 준공기한까지 분양률이 오르지 않으면 자금 회수에 어려움을 겪을 수도 있다. 


금융투자업계 관계자는 "시행사는 사업을 진행하기 위해 다수 금융사로부터 자금을 조달하는데 준공 시 발생하는 분양대금을 통해 상환하는 게 일반적"이라며 "미분양 발생 시 분양수익이 적어지기 때문에 대출금 상환에도 어려움이 생길 수 있다"고 말했다.


그는 "대주단 입장에선 자금 회수를 위해 경·공매를 진행해야 하는데 후순위 대주단은 손실을 볼 가능성이 크다"고 덧붙였다.

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