[딜사이트 박성준 기자] 지난해부터 갑작스럽게 오른 금리로 인해 부동산 시장이 냉각된 가운데 앞으로 사업수지를 맞추기 유리한 도시정비사업 중심으로 부동산 시장이 재편될 것이란 주장이 나왔다. 단기간 내 금리를 낮추기 힘들 뿐만 아니라 원자재와 인건비 상승으로 인해 다른 조건에서는 사업성 개선이 사실상 불가능해서다.
6일 서울 여의도 콘레드호텔에서 열린 딜사이트 부동산개발포럼에서 박형렬 블리츠자산운용 부사장은 'PF시장 회복의 조건과 부동산 전망'을 주제로 발표에 나섰다.
박 부사장은 최근 세계적 인플레이션이 지속하는 상황에서 각국의 중앙은행이 금리를 올려 당분간은 금리 하락에 대한 기대감은 가지기 힘들다고 조언했다.
그는 "급격한 금리 인상에 관한 공포감은 어느정도 진정됐지만 높아진 금리 레벨에 적응하기는 여전히 부담스러운 상황이다"라고 말했다. 그러면서 "정부가 앞으로 1~2년 정도 인플레이션이 진정될지 지켜볼 것이다"라며 "가계나 기업은 이 기간 동안 버텨내야 한다"라고 덧붙였다.
이미 세계 각국에서는 고금리 적응기에 다양한 부작용이 나오고 있다. 미국의 경우 소형은행인 SVB가 파산한 것이 그 예다. 이 은행은 채권 중심의 자산 보유로 유동성이 고갈됐고 결국 파산을 불러일으켰다.
박 부사장은 국내의 경우도 고금리 적응기에 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크가 아직 완전히 회복되지 않았다고 지적했다. 이어 지난해부터 지속된 부동산경기 둔화는 주택 수요 증가 없이는 개선이 힘들 것이라고 전망했다.
현재는 각 금융사들의 연체율이 상승하고 시공사에도 리스크가 확대되며 상황이 더욱 악화하고 있다. 브릿지론 단계에서 개발이 중단되는 사업장도 계속 늘어나고 있다.
박 부사장은 "현재의 금리와 시공비 수준에서는 사업수지를 확보하기가 쉽지 않다"라며 "브릿지론 단계의 프로젝트가 본PF로 넘어가기 위해서는 사업수지를 확보해야 하는데 현재 금융비용과 건축비용으로는 어렵다"라고 말했다.
이어 그는 "건설 인력 중 외국인과 고령층 비중이 높아 인건비를 떨어뜨리기도 불가능하다"라며 "유일하게 토지가액을 떨어뜨려 사업수지를 맞추는 방법이 있는데 부실자산을 헐값에 인수하더라도 사업수지가 안나는 경우도 있다"라고 설명했다.
다만 박 부사장은 이런 악조건에서 유일한 돌파구를 재건축‧재개발 시장으로 꼽았다. 현재 시점에서 전체 주택의 절반 이상이 노후화해 재건축‧재개발을 진행할 필요성이 커져서다.
특히 최근 주택의 매매가가 월세보다 높은 비용을 지불하는 구조로 바뀌어 주택 매수심리가 위축되고, 각종 사업수지의 악화로 민간 주택공급 자체가 줄어드는 상황이다. 부동산 PF 우려에 따른 자금경색이 장기화하면서 사업이 지연되는 프로젝트도 늘어나 결국에는 주택 공급부족을 야기할 것으로 박 부사장은 전망했다.
이에 박 부사장은 "공급이 급격하게 줄어들면 결국 재건축‧재개발이 답이다"라며 "앞으로는 건축비와 금융비용이 낮고, 토지비 비중이 높아 건축비에 대한 분양가 민감도가 낮은 재건축‧재개발 프로젝트 중심으로 시장이 재편될 것이다"라고 말했다.
이어 박 부사장은 "서울시도 신속통합개발 추진으로 기존 아파트의 멸실은 더욱 많아지고, 입주물량이 줄어들면 주택부족 현상이 올 수도 있다"라며 "전세가격이 빨리 오르는 지역을 중심으로 시세가 회복될 것이며, 수도권 구도심 지역의 재건축‧재개발이 향후 가장 중요한 개발사업이 될 것이다"라고 전망했다.
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