[딜사이트 김호연 기자] 한국투자부동산신탁의 작년 순이익이 2019년 신탁업 인가를 얻은 3개 회사 중 가장 많은 것으로 나타났다. 출범 당시 금융위원회의 규제로 책임준공형 관리형토지신탁 사업 수주가 묶인 것이 오히려 예방주사가 됐다. 타사의 실적이 책준신탁 매출인식 감소 및 대손충당금 설정으로 주춤한 사이 차입형토지신탁 사업을 중심으로 외형을 키우는 중이다.
한투부동산신탁의 작년 영업수익은 540억원으로 전년 대비 35.8% 증가했다고 26일 밝혔다. 수주한 신탁사업 관련 수익이 늘면서 같은 기간 영업이익은 268억원으로 44.9% 증가했다. 당기순이익 역시 212억원으로 전년 대비 31.7% 늘어났다.
한투부동산신탁은 영업수익과 영업이익, 당기순이익 모두 부동산신탁업 후발주자 중 1위를 차지했다. 신영부동산신탁의 작년 영업수익은 451억원, 영업이익과 당기순이익은 192억원, 153억원을 각각 기록했다. 대신자산신탁은 영업수익 466억원, 영업이익 192억원을 거뒀고, 당기순이익 153억원으로 비슷한 수준에 머물렀다.
한투부동산신탁이 신생신탁사 3사 중 영업실적 1위를 달성한 것은 2019년 신탁업 인가를 얻어 출범한 후 처음이다. 브릿지론 또는 프로젝트파이낸싱(PF) 위험이 커지면서 부동산신탁사가 사업비 조달 및 분양 책임을 지는 차입형토지신탁 방식으로 개발 수요가 몰린 것이다. 분양시장 침체 여파가 신탁업계로 번지고 있지만 시장 후발주자로 들어선 덕분에 미분양 위험이 큰 대형 사업장과 인연이 없었다는 것도 주요 요인으로 꼽힌다.
특히 출범 초기 금융위원회의 규제대상이 된 것이 예방주사가 됐다. 회사는 2019년 신탁업 인가를 얻을 당시 한국금융지주 계열사와 협업을 통해 외형 확장에 나설 계획이었다. 하지만 금융위원회는 동일계열 신탁·증권사의 책준신탁 연계가 불가하다는 법령 해석을 내놓았다.
부동산신탁사가 채무 불이행 시 사모사채의 상환가능성이 낮아져 같은 계열 증권사에 손실을 초래할 수 있다는 것이었다. 이는 자본시장법 제34조 제2항에서 규정하고 있는 '신용위험을 수반하는 간접적 거래'에 해당할 소지가 있다는 해석이다. 부동산신탁사가 시공사의 책임준공 미이행으로 시행사의 채무부담을 떠안을 수 있는 책준신탁 진출이 어려워진 것이다.
이 같은 규제 탓에 회사는 설립 후 2년이 지난 2021년 2분기에 처음 흑자전환했지만 이는 전화위복의 계기가 됐다. 건설업황 악화로 시공사들의 경영위기가 찾아오면서 책준신탁을 수주한 신탁사의 대손충당금 설정 부담이 커진 탓이다. 책준신탁 규모가 상대적으로 적은 한투신탁은 이 위기를 잘 넘겼다는 평가다.
업계 관계자는 "금융위 규제로 한투부동산신탁이 미분양 위험이 있던 대형 사업장과 인연을 맺지 못했던 것이 돌이켜보면 호재가 됐다"며 "2022년 말 본격화된 PF 시장 경색으로 개발 수요가 차입형신탁사업으로 몰리고 있지만 선별적 수주로 위험 노출을 최소화한다는 전략을 유지할 것"이라고 내다봤다.
한투부동산신탁이 주력하는 차입형토지신탁은 일반적으로 신탁사가 사업비를 직접 조달해야 하는 의무를 가진다. 토지소유자가 신탁사에게 사업권을 위탁하면 신탁사는 신탁보수와 더불어 사업비를 대신 조달한 대가로 이자수익을 챙길 수 있어 상대적으로 수익성이 높다. 하지만 사업장에 미분양 가구가 대량으로 발생하면 분양대금의 회수 책임 역시 신탁사가 떠안아야 하기에 위험성이 크다는 평가를 받는다.
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