[딜사이트 범찬희 기자] 제이알글로벌리츠가 주가 부진에 시름하고 있다. 고금리와 재택근무 등 오피스 시장을 둘러싼 대외환경 악화로 리츠(REITs·부동산투자회사)의 투자 매력에 줄면서 주가는 공모가를 한 참 밑돌고 있는 모습이다. 차환, 환헤지(환율 변동 위험회피) 등 운용에 뒤따르는 각종 비용을 줄이는 데 사활을 걸고 있는 것도 시장 상황이 녹록지 않다는 걸 보여주는 방증으로 읽힌다. 

23일 금융투자업계에 따르면 제이알글로벌리츠의 이날 주가는 전일 대비 45원(-1.16%) 하락한 3845원에 장을 마쳤다. 지난 7일 4000원대 박스권이 무너진 주가가 보름 넘게 3000원대에 머물고 있는 것이다. 제이알글로벌리츠의 부진한 주가 흐름은 1년 넘게 이어지고 있는 실정이다. 미국 연방준비제도(FED)발 금리 인상이 본격화 된 지난해 중순 공모가인 5000원의 벽이 무너졌다.

지난 2020년 8월에 상장한 제이알글로벌리츠는 해외형 리츠로, 벨기에 수도 브뤼셀의 랜드마크인 '파이낸스 타워'(Finance Tower Complex)와 미국 뉴욕 맨해튼에 소재한 오피스(498 Seventh Evenue)를 기초자산으로 두고 있다.

주가가 저점에 머물고 있는 건 제이알글로벌리츠에 국한된 현상은 아니다. 리츠의 주요 투자 섹터인 상업용 부동산 시장이 얼어붙으면서 업계 전반이 침체기를 겪고 있다. 실제 국내에 상장된 23개 리츠 가운데 공모가(22일 종가 기준) 이상을 기록 중인 곳은 3곳 뿐이다. 신한알파리츠(6000원)와 코람코라이프인프라리츠(5190원), 한화리츠(5140원)가 해당된다.

이에 제이알글로벌리츠는 투자 매력도를 높이기 위한 자구책 마련에 열중하고 있다. 우선 오는 10월 만기가 도래하는 회사채 차환 부담을 더는데 주력하고 있다. 제이알글로벌리츠는 지난 2021년 10월에 2년 만기의 무보증공모사채를 발행해 700억원을 조달했다. 당시 한국신용평가(A-/안정적)와 나이스신용평가(BBB+/안정적)로부터 받은 신용등급을 토대로 연이자율은 4.3%로 책정됐다.

하지만 최근 새로운 평가기관인 한국기업평가로부터 A-(안정적)를 획득하며 신용도를 끌어올렸다. 기존 한국신용평가에서도 A-(안정적)를 유지했다. 이를 통해 제이알글로벌리츠는 차환 발행시 3%p(포인트) 가량 금리 부담을 덜 수 있을 것으로 기대하고 있다. 최근 BBB+급 리츠 회사채 금리가 10% 수준이라는 걸 고려하면 6%후반대에서 7%대에서 금리가 형성될 걸로 내다보고 있다.

자금력 확보를 위한 환헷지 비용 절감에도 나섰다. 제이알글로벌리츠는 지난 2020년 상장 당시 신생 리츠였던 터라 환헤지를 실행하기 위해서는 제3의 기관의 보증이 필요했다. 이에 메리츠증권을 보증인으로 세워 일정 비용을 수수료로 지급해 왔다. 하지만 앞으로는 외부의 보증 없이 자체적으로 환헷지를 할 수 있게 돼 거래비용을 덜 수 있게 됐다. 외환시장 불안으로 인해 환헷지 비용은 연간 100억원대에 이를 수 있는 것으로 전해진다.

제이알글로벌리츠의 AMC(자산관리회사)인 제이알투자운용 관계자는 "뉴욕 맨하튼 오피스의 경우 이달 초 임대기한이 만료된 17층에 대한 연장 계약이 이뤄지면서 공실 리스크를 일부 덜 수 있게 됐다"며 "보유한 자산의 펀더멘털이 우량하다고 평가되는 만큼 머잖아 저평가 국면에서 벗어날 수 있을 것으로 기대하고 있다"고 말했다.