[딜사이트 김현진 기자] 고금리 기조 및 코로나19 여파로 상업용부동산 시장이 위축됐지만 유독 오피스 시장만 호황을 누리고 있다는 분석이 나왔다. 코로나19 시기를 지나면서 해외 오피스는 재택근무가 일반화되며 공실률이 높아졌지만, 우리나라 오피스는 낮은 공실률을 유지하고 있어 투자자가 몰리고 있다는 설명이다.

이형구 젠스타메이트 본부장은 6일 딜사이트가 서울 여의도 콘래드호텔에서 '부동산PF 부실과 대응전략'을 주제로 개최한 부동산개발 포럼에 참석해 '상업용부동산 시장 동향 및 전망'에 대해 발표했다.

이 본부장은 지난해부터 대출금리가 캡레이트(Cap rate‧자본환원율)보다 높은 역 레버리지(Negative Leverage) 상태가 지속되고 있다고 설명했다. 올해 역시 고금리 기조를 유지하면서 캡레이트가 상승할 것이란 전망이다.

이 본부장은 "서울 3대 권역 오피스 캡레이트는 지난해 2분기 3.1%로 사상 최저치를 기록했다"며 "같은 해 4분기 4.0%로 상승한 데 이어 올해 캡레이트는 4%대 초‧중반을 보일 것"이라고 내다봤다.

캡레이트가 상승하면서 매매가격은 하락할 것으로 내다봤다. 일반적으로 운영수입(NOI)이 확대되지 않는 경우 캡레이트 상승에 따른 매매가격 하락이 불가피하기 때문이다.

이는 결국 거래 축소로 이어질 것이란 전망이다. 이 본부장은 "매도인과 매수인이 각각 원하는 가격대가 다르기 때문에 거래가 줄어들 수 있다"며 "가격이 하락할 경우 매도인이 팔지 않을 것이며 반대로 가격이 높아진다면 매수인이 거부하며 거래 성사로 이어지기 어려울 것"이라고 말했다.

이 본부장은 상업용부동산 상품 가운데 오피스 시장만 호황을 보이고 있다고 설명했다. 이 본부장은 "지난 3월 말 기준 오피스 공실률은 2.5%로 자연공실률(5%)을 밑돌고 있다"며 "코로나19 이후 재택근무가 보편화하며 공실률이 크게 늘어난 해외 오피스와 달리 국내 오피스 공실률은 낮은 수준을 유지하고 있다"고 밝혔다.

다만 서울·분당 오피스 거래규모는 14조7000억원으로 전년(15조7000억원) 대비 1조원 줄었다. 올해에도 비슷한 분위기가 이어질 것이란 전망이다. 올해 1분기 기준 서울·분당 오피스 거래규모는 9000억원을 기록하며 전년 동기(4조2000억원) 대비 3조원 이상 빠졌다. 2분기 3조원으로 거래규모가 늘어나긴 했지만, 여전히 전년 동기(4조1000억원)에는 미치지 못하는 수준이다.

이 본부장은 "지난해 하반기 나온 대부분 매물의 거래가 성사되지 못했다"며 "매각을 철회하거나 클로징이 지연되면서 거래규모가 축소됐다"고 말했다.

물류센터의 경우 거래규모는 상당한 수준을 유지하고 있지만, 실제 거래가 늘어났다고 보긴 어렵다는 설명이다. 이 본부장은 "준공 이전에 매매계약을 체결했던 물류센터 매물은 거래가 이뤄지고 있다"며 "다만 완공한 물류센터는 거의 거래되고 있지 않기 때문에 실제 거래가 활발히 이뤄지고 있다고 보긴 어렵다"고 주장했다.

실제로 지난해 물류센터 거래 중 선매입 계약인 준공 후 소유권이 이전된 물량과 기성 물류센터의 소유권이 이전된 물량은 각각 3조6000억원, 3조1000억원이었다. 올해 5월 기준 선매입 거래규모는 2조8000억원으로 전년과 비슷한 수준을 유지했지만, 기성 거래규모는 6000억원으로 5분의 1로 축소했다.

리테일과 호텔 거래규모는 크게 위축됐다. 리테일의 경우 코로나19 이후 업황 부진으로 쇼핑몰과 아울렛의 거래 부진이 이어졌다. 이 시기 다른 용도로 재건축하기 위한 대형마트 위주로 거래가 이뤄졌지만, 최근 용도 변경이 가능한 대형마트 거래가 소진되면서 거래규모가 크게 축소됐다. 지난해 4분기부터 올해 1분기까지 리테일 거래건수는 전혀 없다.

호텔도 리테일과 크게 다르지 않다. 올해 서울 호텔의 거래규모는 용도변경 목적 거래의 소진으로 크게 위축됐다.

이 본부장은 "상업용부동산 투자자들이 해외 투자를 꺼리는 상황에서 물류센터는 공급과다, 리테일과 호텔은 코로나19 여파로 부진을 이어가고 있어 투자가 오피스로 몰리고 있다"고 말했다.