[딜사이트 김호연 기자] 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 경색의 장기화로 분양이 급감하면서 향후 심각한 주택 공급부족이 나타날 것이란 전망이 나왔다. 기준금리 인상과 공사원가 상승 등으로 사업주체의 부담이 커졌기 때문이다. 브릿지론에서 본PF대출로 전환하는 사례가 눈에 띄게 줄어들면서 분양 및 착공이 감소하고 결국 공급 부족과 분양가 상승으로 이어진다는 지적이다.

박과영 한국부동산개발협회 연구위원은 6일 서울 여의도 콘래드호텔에서 딜사이트가 개최한 '부동산PF 부실과 대응전략' 부동산개발포럼에 참석해 "장기 공급부족을 최소화하기 위해선 근본적인 해결책 마련이 필요하다"며 "다양한 이들이 사업주체로 참여하도록 사업 지분 출자를 확대해야 한다"고 말했다.

◆상반기 주택 인허가·착공, 10년 내 최저 수준

  

올해 상반기 전국에서 인허가를 받은 주택은 19만호로 전년동기(26만호) 대비 26.9% 감소했다. 이는 2014년 상반기(22만호)보다 적은 규모다. 수도권 주택의 인허가는 7만호로 지난해 상반기(10만호)보다 30% 감소했졌고 서울 주택 인허가는 3만호에서 2만호로 33% 줄었다.

서울과 수도권 역시 주택 인허가는 10년 전보다 낮은 수치를 기록했다. 2014년 상반기 서울의 주택 인허가는 4만호, 수도권은 9만호였다. 국내 주택 인허가의 감소는 개별 사업장 착공 감소로 이어졌다.

상반기 말 전국에서 착공한 주택은 9만호로 전년동기(19만호) 대비 49.1% 감소했다. 수도권(5만호)과 서울(1만호) 역시 각각 48.1%, 34.8% 감소해 2년 연속 2014년 이후 최저치를 기록했다.

이러한 현상은 비아파트 주택에서 두드러졌다. 비아파트 주택의 상반기 전국 인허건수는 3만호로 2014년 상반기(8만호) 대비 62.5%가 줄어들었다. 서울(2000호)과 수도권(1만호) 역시 2014년 이후 꾸준히 하향곡선을 기록했다. 전국 비아파트 주택 착공은 2014년 상반기 8만호에서 2만호로 덩달아 감소했다.

박 연구위원은 "주택의 준공 지연 및 공사 중단이 이어지면서 입주예정 물량은 점차 감소할 것"이라며 "올해 입주예정 물량은 51만호로 전년(41만호) 대비 증가했지만 내년 예정 물량은 44만호로 다시 줄어들 것으로 추정된다"고 말했다. 한국부동산원이 예상한 상반기 아파트 입주 물량이 20만호였지만 실제 입주 물량은 15만호에 그쳤다는 게 박 연구원 지적이다.

그는 이러한 현상이 '정해진 미래'였다고 강조한다. 그는 "착공은 3~4년 뒤 준공으로 이어지고 분양은 2~3년 뒤 준공으로 이어지는 만큼 전국의 인허가·착공 물량 변화는 향후 이뤄질 주택 공급 물량을 가늠할 주요 지표가 된다"며 "2~4년 뒤 전국의 입주 가능한 주택 물량이 착공·인허가 물량 수준으로 떨어지는 것은 뻔한 일"이라고 말했다. 이어 "특히 비주거 물량의 급감은 청년과 노년층 등의 주거사다리를 약화시키는 요인이 될 수 있어 대책 마련이 필요한 상황"이라고 덧붙였다.

◆원가부담+금리부담 확대…구조적 해결책 마련 시급

 

박 연구위원은 "앞으로 심화될 것으로 우려되는 주택 공급부족을 완화하려면 근본적인 해결책 마련이 필요하다"고 지적했다. 그러면서 "분양수익 창출이 새로운 분양사업 추진으로 이어지는 한국 개발사업의 구조 상 미분양, 준공지연, 공급 감소로 이어지는 순환고리를 끊어내야 한다"고 덧붙였다.

박 위원은 "공급부족 심화의 원인은 원자재 가격 상승에서 비롯된 원가부담 확대와 금리 인상에 있다"고 꼬집었다. 그는 "주택 3.3㎡당 공사비는 신당9구역과 중곡아파트, 보광아파트 등에서 800만원 이상을 제시할 정도로 올랐지만 토지 가격은 견고하게 유지되고 있다"며 "여기에 현장관리 강화와 주 52시간 근무제 확대, 시공품질 개선이 맞물려 인건비까지 오르며 사업비 절감은 현실적으로 어려운 상황"이라고 설명했다.

여기에 프로젝트파이낸싱(PF) 유동화채권의 신뢰도 하락과 기준금리 인상이 겹치면서 개발사업을 위한 브릿지론에서 본PF대출 전환이 어려워지고 있는 상황이다. 이와 같은 요인으로 개발사업이 감소하면 분양수익 감소로 다음 사업 역시 추진에 차질이 생길 수밖에 없게 된다. 박 연구위원은 이러한 상황의 장기화로 주택공급 부족이 현실화하면 ▲분양가 상승 ▲청약시장 양극화 심화 등이 우려된다고 분석했다.

그는 "거시경제의 여건 상 시장 자체적인 움직임으로 현 상황을 극복하기 어려울 것"이라며 "결국 정부의 정책적·제도적 지원으로 미분양주택을 대상으로 한 등록임대주택 세제혜택을 한시적으로 확대하거나 양도세 면제, 시공비 가이드 마련 등이 필요하다"고 말했다.

또 "PF 의존도 감소는 구조적으로 경기변동에 취약한 개발사업의 약점을 극복할 핵심 과제"라며 "시행사와 시공사, 금융권을 포함해 보다 다양한 이들이 사업 추진을 위해 설립한 회사의 지분 투자에 참여한다면 PF 의존도를 낮추면서 사업구조의 다각화가 가능할 것"이라고 말했다.

박 연구위원은 "개발사업의 성공이 차기 개발사업 추진의 기초가 되는 구조는 연속적인 사업 성공에 대한 압박이 강해 경기가 안좋으면 분양·착공 감소→공급감소로 이어지는 악순환이 반복됐다"며 "낮은 자기자본(토지비의 10% 수준)으로 사업을 진행하다보니 부담해야 할 리스크도 컸다"고 꼬집었다.

그는 "낮은 자기자본을 끌어올리기 위해 PF 대출을 축소하고 외부 지분 참여를 확대한다면 사업 시행자의 자기자본 비율 향상으로 이어질 수 있다"며 "이를 위해선 지주공동사업, 지주참여형사업을 확대할 수 있는 구조 마련이 필요하다"고 말했다. 이어 "리스크 관리 강화를 전재로 지주들의 리츠 현물출자를 허용하는 등 제도적 기반을 마련하면 PF 대출에 대한 의존도를 줄이고 주택시장 공급을 유지할 수 있을 것"이라고 덧붙였다.