[딜사이트 김정은 기자] 부동산신탁사 14곳의 책임준공형 관리형토지신탁 사업장과 관련한 부동산프로젝트(PF) 잔액이 24조원을 넘어 업계 자기자본 대비 4.5배라고 분석이 나왔다. PF우발채무가 현실화할 경우 신탁사가 PF 대출원리금 우발채무를 모두 떠안게 될 수 있다는 지적이다.
권신애 나이스신용평가 책임연구원은 2일 '부동산신탁사 책임준공형 관리형토지신탁 리스크 점검'이라는 주제로 열린 나신평 주최 세미나에서 "신탁사의 책임준공형 관리형토지신탁 상품은 손해배상 방식으로 공사 책임을 지는 구조이기 때문에 PF우발채무 현실화하면 배상 규모를 가늠할 수 없다"며 이같이 밝혔다.
권 책임연구원은 "신탁사가 PF 우발채무 타격이 시공사보다도 클 수 있어 PF 우발채무 현실화 여부, 신탁사의 자본확충 노력 등을 반영해 신탁사를 신용평가할 것"이라고 말했다.
국내 전업 부동산신탁사는 총 14곳이다. 금융계열 부동산신탁사는 교보자산신탁, 대신자산신탁, 신영부동산신탁, 신한자산신탁, 우리자산신탁, KB부동산신탁, 하나자산신탁, 한국투자부동산신탁 등 총 8곳이다. 비금융계열 부동산신탁사는 대한토지신탁, 무궁화신탁, 코람코자산신탁, 코리아신탁, 한국자산신탁, 한국토지신탁 등 6곳이다.
책임준공형 관리형토지신탁은 부동산신탁사가 부동산 개발사업 추진과정에서 신용을 공여해 준공 위험을 분담하는 상품이다. PF사업의 이중 안전장치 역할을 하며 2015년 출시된 이후 빠르게 성장했다. 일반적으로 신탁사의 책임준공기한은 시공사의 책임준공기한보다 6개월 정도 늦다.
권 책임연구원은 "최근 고금리와 원자재가격과 인건비 상승 등으로 공사가 지연되고 있는 상황에서 책임준공형 관리형토지신탁이 신탁사의 리스크요인이 됐다"며 "부동산 신탁사가 책임준공기한을 준수하기 위해 추가 공사비를 떠안으면서 관련 리스크가 높아지고 있기 때문"이라고 말했다.
그는 "특히 금융계열 부동산신탁사는 공격적으로 책임준공형 관리형토지신탁 상품을 확대해온 결과, 그만큼 더 높은 리스크를 안고 있다"고 지적했다. 금융계열 부동산신탁사는 자기자본 대비 책임준공형 관리형토지신탁 사업장 PF규모가 19조9000억원에 달했다. 이는 자기자본 대비 8배가 넘어 높은 리스크를 지닌다는 평가다.
일반적으로 부동산 신탁사는 공사비 조달 주체가 아닌 만큼 신탁계정대를 투입하는 경우가 거의 없다. 그러나 최근 시공사 책임준공기한을 지나서까지 공사가 지연돼 신탁사까지 신탁계정대 투입에 나서는 상황이다. 권 책임연구원에 따르면 지난해 자기자본 대비 책임준공형 관리형토지신탁 관련 신탁계정대는 13.6%에 달해 전년(1.4%) 대비 13.6%p(포인트) 상승했다.
문제는 신탁사가 PF 대출원리금 전체를 떠안게 될 수 있다는 점이다. 신탁사의 책임준공형 관리형토지신탁은 시공사와 본질이 다르다. 시공사의 책임준공 미이행 시 대출채무만 그대로 인수하면 된다. 그러나 신탁사는 PF사업과 관련해 손해배상금을 지불해야 하는 만큼 그 규모가 불확실하다. 신탁사의 책임 규모가 법원 판단에 따라 PF대출원리금 전체가 될 수도 있다.
권 책임연구원은 "최근에 인천 원창동 물류센터 공사 지연으로 PF 사업장 대주단이 신한자산신탁에 손해배상을 청구하며 신탁업계 최초로 배상 청구하는 사례가 생겼다"며 "신탁사의 재무실적을 살펴보는 동시에 PF 우발채무가 우려되는 사업장을 지속적으로 살펴봐야 한다"고 지적했다.
나신평은 주요 모니터링 대상 부동산신탁사로 업계 평균 부채비율인 52%를 넘는 ▲KB부동산신탁 ▲대한토지신탁 ▲한국토지신탁 ▲무궁화신탁 등을 꼽았다. 또 부동산신탁사 중 지난해 당기순손실을 낸 ▲무궁화토지신탁 ▲교보자산신탁 ▲KB부동산신탁 등을 주목했다.
그러면서 부동산신탁사 책임준공 기한을 지났거나 임박한 사업장에 대해서 2조7000억원에 달한다는 추산을 내놨다. 부동산신탁사 책임준공기한을 경과한 사업장 PF 규모는 1조9000억원(자기자본 대비 35%)이다. 또한 시공사 책임준공기한 경과한 사업장까지 합치면 PF 규모는 5조7000억원(자기자본 대비 104%)으로 추정된다.
권 책임연구원은 "최근 부동산 신탁사가 부동산 경기 침체로 실적이 저하되는 상황이라서 PF우발채무가 현실화되면 타격이 클 것"이라며 "부동산신탁사의 자본적정성 확보를 위한 모회사의 유상증자, 신종자본증권 발행 등 자본확충 노력 등을 신용평가에 반영할 계획"이라고 말했다. 또 "책임준공기한을 경과한 사업장 PF 대출원리금 배상에 대한 법원의 판단을 지켜보는 한편 신탁사의 PF우발채무 현실화 여부를 지속적으로 모니터링 하겠다"고 덧붙였다.
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