[딜사이트 이상균 기자] 아이에스동서(IS동서)는 경남에서 시작해 수도권 진출에 성공한 신흥 건설사다. 리스크는 높지만 고수익을 안겨주는 자체개발사업을 앞세워 몸집을 불렸고 이제는 매출 1조원을 상회하는 중견 건설사로 성장했다. 다만 부산 용호동W라는 대형 개발사업을 종료한 이후 후속 사업 찾기가 녹록지 않다는 점이 고민이다. 가파른 성장세도 지난해부터 꺾이기 시작했다.

◆동서산업과 합병하며 우회상장 성공

아이에스동서를 설립한 창업주는 권혁운 회장이다. 그가 건설업에 발을 들여놓게 된 계기는 형인 권홍사 반도건설 회장의 권유가 절대적이었다. 군 전역 후 권홍사 회장이 운영하던 건설사에 입사했고 이곳에서 건설업 경영을 배우게 된다. 이후 권 회장은 1980년 신동양건설에서 부사장을 역임한 뒤 1989년 경남 창원에서 일신건설산업을 설립하며 홀로서기에 나선다. 아이에스동서의 모태로 회사명에 들어간 아이에스(IS)는 일신의 영어 약자다.

사업초기 부산과 경남에 빌라를 주로 공급하며 사업기반을 넓혀 나갔다. 부산 영도 일신 마리나(355가구), 부산 용호동 프리빌리지(518가구), 부산 우암동 일신 보라(661가구), 부산 해운대 일신 하일라빌리지(1, 2, 3, 4, 5차) 등이 대표적인 사업이다.

2000년대 들어서는 창원국가산업단지 내에 아파트를 대량으로 분양하며 성장 가도를 달리기 시작했다. 2001년과 2002년 창원 성주 1, 2차 일신 프리빌리지 2422가구를 공급했다.

2008년 회사가 한 단계 성장하는 거래가 이뤄졌다. 동서산업을 1367억원에 사들였다. 1975년 현대건설 토목사업부를 분할해 설립한 벽제콘크리트가 이름을 바꾼 기업이다. 요업(타일, 위생도기)과 콘크리트 분야에서 시장 점유율 1위를 기록 중인 건자재기업이었다. 일신건설산업은 2008년 7월 상장사인 동서산업과 합병하면서 우회상장에 성공했고 사명을 아이에스동서로 변경했다.

◆부산 용호동W 개발로 매출 1조원 돌파

몸집을 불린 아이에스동서는 2010년 이후 부산, 경남에서 벗어나 본격적으로 수도권 진출을 시도한다. 2006년 론칭한 아파트 브랜드 ‘에일린의뜰’을 앞세워 광교 테라하우스(240가구), 하남 유니온시티(754가구), 동탄2신도시(489가구), 김포 한강신도시(1017가구), 청라(2029가구), 다산신도시(759가구) 등에 5000가구 이상을 공급했다.

부산 용호동W 스퀘어 개발은 아이에스동서의 실적을 한 단계 도약시킨 사업이다. 부산광역시 남구 용호동에 69층 규모의 초고층 주상복합 아파트 4개동(1488가구)과 W스퀘어를 공급하는 자체개발사업이다. 공사금액만 1조 2345억원에 달했다.

용호동W 스퀘어 공사가 본격화하면서 2013년까지만 해도 매출액이 6000억원대에 머물던 아이에스동서는 이후 급성장을 거듭하며 2016년 최초로 매출 1조원을 돌파했다. 당시 매출액(1조 7241억원)은 전년(9458억원) 대비 두배 가까이 늘어난 금액이다. 이후 지난해까지 3년 연속으로 매출액 1조원 이상을 기록했다. 지난해 실적은 매출액 1조 7156억원, 영업이익 3874억원이다.

건설업계 내에서도 위상이 급상승했다. 2011년 처음으로 시공능력평가 순위 100위 안에 진입했고 2014년에는 69위를 기록했다. 이후 2015년 61위, 2016년 43위, 2017년 28위에 이어 지난해 21위로 순위를 끌어올렸다.

◆과제는 자체개발사업 공백 메우기

아이에스동서의 고민은 자체개발사업 비중이 높다는 점이다. 지난 3년간 건설 매출에서 자체사업이 자치하는 비중은 88~89%를 차지했다. 국내 건설사 중에서도 비중이 가장 높은 편에 속한다.

자체개발사업은 양날의 칼과 비슷한 속성을 지닌다. 직접 토지를 매입해 시공까지 담당하기 때문에 이익률이 높다. 아이에스동서의 지난해 영업이익률은 22.5%에 달한다. 단순도급만 수행하는 건설사들의 영업이익률이 5% 안팎인 것과 비교하면 네 배 이상 높은 수준이다.

반대급부로 부지 확보가 여의치 않을 경우 실적이 급락할 가능성이 높다. 부동산 경기 하락에 따른 미분양 리스크도 떠안아야 한다.

아이에스동서 역시 효자 노릇을 톡톡히 한 용호동W 스퀘어가 지난해 4월 준공하면서 매출 공백이 나타났다. 지난해 매출액은 전년대비 6.4% 감소했다. 용호동 W스퀘어를 잇는 후속 대형사업을 마련해야 하지만 부지 확보가 쉽지 않다는 점이 걸림돌이다.

증권업계에서는 다음 후보로 대구 청솔지구와 고양 덕은지구 등을 주목하지만 주택경기 악화로 성공을 장담하기 어렵다고 지적한다. 아이에스동서는 수주잔고 확보와 사업 리스크 분산을 위해 용두동 2구역과 울산 중산매곡, 금오생활권 1구역, 광안2구역 등 정비사업 수주를 늘리고 있다.

신용평가업계 관계자는 “대형 자체사업을 대부분 완료한 반면, 현재 대기 중인 사업의 규모가 크지 않아 올해 매출은 감소세를 이어갈 것으로 예상된다”며 “지방에 위치한 정비사업은 사업성이 떨어져 착공 전환 시기를 예측하기 어렵다”고 말했다.