사업장으로 올라가자 더 이상 사람이 사는 흔적을 발견할 수 없었다. 철거 작업이 대부분 완료한 상황으로 사업장 내에선 자재를 치우기 위해 포크레인이 작업을 진행하고 있을 뿐이었다.

서초구 헌인마을 도시개발사업은 2003년 4월 서울시 도시계획위원회가 사업지를 기존 자연녹지지역에서 1·2종 전용주거지역으로 용도 변경하는 안을 조건부 가결하면서 시작했다.

개발이 가능해지면서 2006년 삼부토건과 동양건설산업 등으로 구성된 우리강남피에프브이(PFV)가 헌인마을 도시개발사업에 참여헀다. 4970억원을 대출받아 사업지 내 토지 대부분을 매입한 것이다.

이후 사업이 원활히 진행될 것 같았지만, 실상은 그렇지 못했다. 2008년 글로벌 금융위기로 사업 추진 동력을 상실한 것이다. 4000억원이 넘는 프로젝트 파이낸싱(PF) 채무를 감당하기 어려워졌고, 보증을 섰던 건설사도 법정관리 절차를 밟게 됐다.

헌인마을 도시개발사업이 새로운 국면을 맞이한 것은 2019년부터다. 당시 신원종합개발 관계사인 어퍼하우스헌인과 미래에셋증권, NH투자증권 등 금융권이 사업에 참여했다. 이들은 기존 채권단이 보유한 선·후순위 채권을 인수하는 등 사업에 필요한 권리를 확보해 나갔다.

최근 개발사업이 본격화할 조짐을 보이고 있다. 헌인마을 도시개발사업은 지난해 서초구청으로부터 환지계획인가 승인을 받은 이후 올해 건축허가까지 마친 것으로 알려졌다. 지난해와 올해에 걸쳐 실시계획인가와 환지계획인가 등을 받은 상황으로 조합은 올해 착공을 목표로 사업을 진행하고 있다.

우여곡절 끝에 실마리를 풀어가고 있는 헌인마을 도시개발사업은 사업비 규모만 1조원이 넘을 것으로 추정된다. 서울 서초구 내곡동 일원 13만㎡(4만평) 부지에 최고급 공동주택 222가구를 조성할 예정이다. 

송승현 도시와경제 대표는 "헌인마을 도시개발사업은 이해관계자들이 상당히 복잡하게 얽혀 있어 그동안 사업이 제대로 진행되지 못했다"며 "사업이 오랜 기간 지연된 만큼 민간이 스스로 해결하긴 어렵기 때문에 공공의 지원이 뒷받침된다면 사업 추진에 속도가 붙을 것"이라고 설명했다.

헌인마을 도시개발사업에는 신원종합개발과 롯데건설이 공동 시공사로 참여하고 있다. 사업 추진 속도가 빨라진다면 롯데건설에도 호재로 작용할 전망이다. 롯데건설이 사업 추진을 위한 브릿지론 조성에 참여한 만큼 착공 이후 본PF로 전환한다면 재무부담을 줄일 수 있기 때문이다.

롯데건설은 지난해 각각 1500억원 규모의 자산유동화기업어음(ABCP)과 전자단기사채(전단채)를 발행했다. 헌인마을 도시개발사업의 브릿지론 규모가 약 6000억원인 것을 고려하면 절반가량의 대출에 자금보충 및 채무인수의무를 약속한 것이다.

대규모 브릿지론 발행으로 롯데건설의 이자비용도 늘어났다. 올해 1분기 롯데건설의 이자비용은 542억원이다. 지난해 1분기 이자비용이 81억원이었던 점을 고려하면 461억원 증가했다.

김현 한국기업평가 책임연구원은 "롯데건설의 전체 PF우발채무 가운데 대부분이 미착공 사업으로 구성돼 있다"며 "광주중앙공원, 서초헌인마을 등 규모가 큰 미착공 사업이 착공 전환한다면 우발채무 부담을 줄이면서 재무안전성이 높아질 것"이라고 말했다.