다만 주무부처는 '형평성' 문제를 거론하며 부정적인 입장이어서 관련 규제완화는 쉽지 않을 것이라는 전망도 나온다. 

◆숙박시설인데 '주거' 가능…규제 피해 투기 타깃

31일 오전 서울 여의도 국회 의원회관에서는 '생활형숙박시설 당면문제와 관련 제도개선 방안'을 주제로 한 세미나를 개최했다. 이 세미나는 주택산업연구원이 주최하고 한국부동산개발협회와 대한주택건설협회 등이 후원했다.

생숙은 용도상 '숙박시설'이지만, 주거가 가능한 '주거시설'로 분양하는 상품이다. 2000년대 초반 장기투숙하는 외국인 등을 대상으로 숙박과 취사까지 가능한 새로운 체류시설로 등장한 것이 그 출발이다. 

하지만 주거와 숙박의 중간 성격을 가진 탓에 정책당국의 사각지대에 놓여 있었다. 그동안 주거가 가능한 것으로 홍보하면서 지난 2020~2021년 부동산 호황기를 타고 큰 인기를 누렸다. 청약통장이 필요 없고 즉시 전매가 가능한 데다 주택 수 산정에서 제외돼 각종 세금 혜택까지 받을 수 있어 전국적인 투자 타깃이 됐다. 

당시 투기 광풍이 불자 2021년 5월 정부는 건축법 시행령 개정을 통해 숙박업 신고를 의무화하고, 주거용도로 사용할 경우 오피스텔로 용도변경을 해야 한다고 발표했다. 오피스텔 전환을 위해 2021년 10월 15일부터 올해 10월 14일까지 2년간 유예기간을 주면서 바닥난방 등 일부 건축기준을 완화하고 건축법 위반에 따른 이행강제금 납부를 유예했다.

해당 유예기간이 한 달여 앞으로 다가왔지만, 생숙 수분양자들의 오피스텔 전환이 거의 이뤄지지 않아 수억원대의 강제금 납부가 코 앞으로 다가왔다. 시행령 개정 당시 이미 분양·준공된 건축물까지 '소급적용'을 해 현재 사회적 대란으로 번질 조짐이다. 이행강제금은 공시가의 10%로 규정해 수분양자들은 평균 1억원 안팎의 벌금을 낼 위기다.

◆"오피스텔처럼 준주택" vs "형평성 고려해야"

현재 생숙 용도변경 대상 총 8만6920가구 중 오피스텔로 전환한 가구는 1.17%(1033가구)에 불과하다. 이날 발표를 맡은 김지엽 성균관대 건축학과 교수는 "주차시설과 방화설비 등 오피스텔에 맞는 기준을 맞추려면 지구단위계획을 변경해야 하고 수분양자들의 동의도 필요한 사안이라 사실상 용도변경이 불가능하다"고 밝혔다.

김지엽 교수는 "이번 문제를 수분양자에게만 책임을 전가하는 것은 과도하다"면서 "실질적인 해결방안이 나올 때까지는 이행강제금 부과를 유예하는 것이 타당하다"고 주장했다.

또다른 발표자인 석호영 명지대학교 법무행정학과 교수는 2021년 시행령 개정 당시 '소급입법'의 문제를 지적하면서 현 규제적용 시점을 바꿔야 한다고 주장했다. 석호영 교수는 "건축법 시행령 부칙을 개정해 해당 규정 적용시점을 '시행일 이후 건축허가를 받은 건축물부터 적용한다'고 변경해야 한다"며 "이것이 가장 간편하게 손볼 수 있는 방법"이라고 말했다.

앞선 김지엽 교수는 나아가 생숙을 준주택으로 인정해야 한다고 밝혔다. 과거 오피스텔의 준주택 편입 사례를 예로 들면서 생숙도 변화하는 시대에 맞춰 준주택으로 인정해야 한다는 것이다. 김 교수는 "생숙은 사회적, 경제적, 기술적 여건과 라이프스타일 변화에 대응하는 주거와 숙박의 '하이브리드형 체류시설'로 봐야 한다"며 "오피스텔 등이 시대적 변화에 대응해 주거유형으로 인정받은 만큼 생숙도 준주택으로 도입할 시점이 왔다"고 했다.

다만 이는 법률 개정사안으로 국회 차원의 제도개선 등 사회적 논의가 필요해 보인다. 이행강제금 유예와 규제적용 시점 변경의 경우 현재 주무무처가 부정적인 입장을 나타내고 있어 규제완화가 쉽지 않은 분위기다.

원희룡 국토교통부 장관은 지난 30일 국회 국토교통위원회 전체회의에 참석해 관련 질의를 받고 "법 지키는 사람은 다 바보냐하는 근본적인 문제 때문에 고민이 많다"며 "누구는 시간이 지나면 합법화 해주는 것인가 하는 형평성 문제가 있다"고 밝혔다.

원 장관은 "다만 형평성을 깨는 선이 아니라면 검토 못할 이유는 없다"며 제도 개선 가능성을 열어뒀다. 이날 생숙 관련 세미나가 열린 의원회관에는 전국 각지의 수분양자들이 모여 소란스러운 분위기가 연출됐다. 강원도에서 왔다는 한 수분양자는 "이행강제금을 물지 않게 해달라"며 발표 교수와 국회의원 등에게 호소하는 모습도 보였다.