이혁준 나이스신용평가 금융본부장은 6일 딜사이트가 '부동산PF 부실과 대응전략'를 주제로 개최한 부동산개발 포럼에 참석해 "전체 시스템 부실을 막기 위해서는 분양가 할인으로 사업성 개선에 적극 나서야 한다"고 강조했다.

◆저축은행·증권·캐피탈, PF 리스크 과다 노출

이혁준 금융본부장은 "5개 업종(은행·보험·증권·저축은행·캐피탈)의 부동산PF 규모는 2013년말 40조원대였지만 올해 3월말 160조원으로 급증했다"며 "건국 이래 가장 높은 수준"이라고 말했다.

5개 업종 가운데 저축은행, 증권, 캐피탈 3개 업종의 PF 리스크 노출 수준이 높다고 지목했다. 이들 3개 업종은 총자산 내 부동산PF 비중이 높게 나타났다. 저축은행이 19%로 가장 높았고 캐피탈 11.2%, 증권 4.2% 순으로 나타났다. 

이들 업종은 5개 고위험 비중(부동산PF/자기자본, 브릿지론 비중, 중·후순위 비중, 비수도권 비중, 비주거용 비중) 측면에서도 리스크에 노출된 것으로 나타났다. 저축은행은 부동산PF/자기자본 비중이 123%, 브릿지론 비중은 55%, 비주거용 비중은 47%로 각각 가장 높았다. 증권은 중·후순위 비중이 47%, 비수도권(해외 포함) 비중이 45%로 가장 높게 나타났다.

이혁준 본부장은 "전체적으로 봤을 때 저축은행이 3개 항목에서 위험하고, 증권은 2개 항목에서 위험한 수준으로 나타났다"며 "정도의 차이만 있을뿐 캐피탈까지 3곳 모두 PF리스크에 노출돼 있다"고 말했다.

그는 "과거 금융위기 때는 건설과 저축은행이 집중 피해를 입었으나 지금은 많은 업종이 부동산PF에 발을 담구고 있다"며 "여전히 PF 규모가 너무 커 리스크가 높은데, PF 부실이 터지면 전체 시스템 리스크로 비화할 수 있다"고 지적했다.

◆"고금리 기간 꽤 길 것…부실 사업 정리해야"

이혁준 본부장은 "소득 대비 과도하게 높아진 가격이 PF 리스크 확대의 주원인"이라며 주택가격에 여전히 거품이 끼어있다고 분석했다. 그는 소득 대비 주택가격을 지수화한 PIR(Price to Income Ratio)을 거론하면서 "전국-중가 주택 PIR은 장기평균에 근접했으나, 서울-고가 주택 PIR은 아직 장기평균보다 높은 수준"이라며 "이는 아직도 가격 거품이 껴있다는 의미"라고 말했다. 

최근 가격 반등과 거래량 회복이 일부 나타나고 있으나 아직 안심할 수 있는 상황이 아니라고도 지적했다. 이 본부장은 "올초 미분양이 7만호 넘었다가 7월 말 6만3000호로 줄어들긴 했으나 이는 미분양 걱정에 분양을 미루고 있다는 점을 고려해야 한다"며 "아직 미분양 이슈가 화약고처럼 남아 있기 때문에 안심하기 어렵다"라고 말했다. 

제2금융권의 부동산PF 중 가격 반등이 나타난 수도권 아파트 비중이 15.3%로 낮다는 점도 불안요인이다. 이는 나머지 85% 정도는 여전히 리스크에 노출돼 있다는 것을 의미한다.

이 본부장은 향후 고금리 시대가 한동안 지속될 수 밖에 없다고 내다봤다. 오랜기간 저금리 기조로 유동성 공급이 쌓인 만큼 인플레이션을 잡기 위해 고금리 기조를 유지할 수 밖에 없다는 것이다. 그는 "당분간 기준금리는 높은 수준으로 지속될 수 밖에 없다"며 "설사 기준금리를 인하한다고 해도 주택담보대출 금리의 하락폭은 상대적으로 적을 전망"이라고 했다.

고금리 시대가 한동안 계속될 전망이니 만큼 과감한 '사업 구조조정'에 나서야 한다고 밝혔다. 이혁준 본부장은 "이자비용이 쌓이면서 사업성이 하락하고 있지만 현재 상황은 '버티기 모드'인 것 같다"며 "고금리 기간이 꽤 길 것이기 때문에 버틸 자신이 없다면 기대이익을 포기하면서 사업성을 개선해야 한다"고 강조했다. 

그는 "정부의 각종 규제완화를 통한 수요 활성화와 PF대주단 협의체 가동 등은 시간을 벌어주기 위한 것"이라며 "결국 분양가 할인을 통해 정상 사업은 지원하고 부실 사업은 정리하는 조치를 취해야 한다"고 밝혔다.