5일 관련업계에 따르면 광주상무스위첸 분양을 오는 4~5월쯤 진행할 예정이다. 광주상무스위첸 개발사업은 옛 이마트 상무점을 허문 자리에 지하 3층~지상 최고 34층, 총 266세대 규모의 주상복합을 짓는 프로젝트다. 광주광역시 서구 치평동 1208-5번지에 위치하며 후분양으로 진행 중인 사업이다. 오는 9월 준공 예정이며 시공은 KCC건설이 맡았다.

앞서 GS리테일은 이 개발사업 시행사에 출자하며 부동산 개발에 참여했다. 지난 2019년 12월 코크렙상무㈜에 49억원을 출자해 지분 19.5%를 확보했다. 

코크렙상무㈜는 프로젝트금융투자회사(PFV)로 GS리테일 외 다수의 기관들이 주주로 참여하고 있다. 최대 주주는 지분 49%를 보유한 대한지방행정공제회이며 코람코자산신탁 19.5%, IBK투자증권 7%, KCC건설 5%를 각각 보유 중이다. 

GS리테일의 원활한 엑시트를 결정 짓는 핵심 요소는 분양 성과다. 우선 광주상무스위첸의 입지는 상당히 우수하다는 평가다. 광주상무스위첸이 들어서는 광주 상무지구는 광주시의 새로운 행정, 업무, 상업 중심지로 꼽힌다. 지하철·자차를 이용하기 편리한 교통환경을 갖추고 있고 주변 광주광역시청과 KBS광주방송, 5·18기념공원, CGV상무점 등 다양한 생활인프라를 갖췄다.

관건은 분양가다. 후분양 단지라 아직 가격을 책정하지 않았다. 주변 신규단지 등을 고려할 때 중대형 평수로 가격은 7억8000만원 안팎으로 나올 것이라는 관측이 나온다. 지난해 분양한 상무센트럴자이 84타입 분양가는 9억원 수준이다. 

광주상무스위첸의 예상 분양가를 적용하면 총분양매출(총수입)은 2075억원이다. 앞서 코크렙상무는 2019년 12월 토지매입비로 430억원을 썼으며 KCC건설과 체결한 공사비는 784억원이다. 여기에 금융회사들과 2021년 6월 체결한 PF대출 약정규모는 1220억원이다. 

선순위(트랜치A)가 990억원 규모로 연 이자율 4.3%, 중순위(트렌치B)가 230억원 규모로 연 6.1%다. 선순위에는 현대해상화재와 흥국생명, 하나은행이 참여했고 중순위에는 애큐온캐피탈과 키움캐피탈이 참여했다. PF대출 규모와 이자율, 사업 진행 상황 등을 고려하면 이 사업과 관련한 금융비용은 최소 81억원이다. 이를 종합하면 총사업비는 1457억원으로 추산된다. 

이에 따라 광주상무스위첸 사업과 관련한 예상 사업이익은 619억원 수준이다. GS리테일의 보유한 지분 19.5%를 고려하면 이 회사의 몫은 121억원으로 추산된다. 초기 투자금(49억원)의 2.5배 해당하는 수치다. 

관련업계 관계자는 "사업 위치가 광주 상무지구 중심에 있다는 점은 매력적인 요소"라며 "향후 합리적인 분양가가 나와줄 지가 관전 포인트"라고 말했다.