김현 한국기업평가 책임연구원은 7일 온라인으로 진행된 세미나를 통해 "2024년 건설업 최대 리스크는 미분양"이라며 "최근 몇 년째 화두가 되는 PF를 포함해 건설업 리스크의 대부분은 분양 성과가 우수하면 자연스럽게 해소 될 것"이라고 말했다.

2022년 하반기 이후 부동산 PF발(發로) 유동성 리스크가 불거지면서 이미 시장에서는 이와 관련한 위험을 충분히 인지하고 있는 것으로 분석됐다. 이에 단기적으로는 자금시장 상황에 따라 유동성 리스크가 빠르게 전이될 수 있는 PF에 대한 모니터링이 필요하지만, 중기적으로는 분양 성과를 포함한 각 각 건설사의 사업 역량 및 진행 사업들과 관련한 운전자본 등을 주의해서 살펴야 한다는 진단이 나왔다.

PF와 관련한 유동성에 대해서는 계열 지원, 자산 매각 등 비영업적 요소의 중요성이 더욱 높아질 것으로 전망됐다. 

한기평은 부동산 경기 저하가 장기화하면서 사업 포트폴리오가 약화되고, 저조한 분양 성과 및 재무 부담 가중으로 이어지면서 상당수 건설사들이 주택 호황기 이전에 신용등급으로 회귀하게 될 것으로 예상했다. 특히 계열 지원 가능성을 포함한 건설사의 비영업적 자원과 각사의 자금 조달 능력이 신용등급으로 직결되는 한 해가 될 것으로 분석됐다.

최한승 한기평 기업2실장은 "현재의 주택 경기 상황에서 분양률 제고를 통해서 유동성 리스크를 완화시킬 수 있는 업체는 매우 제한적"이라며 "보유자산 매각을 포함한 비영업적 자구 계획이 단기 유동성 리스크 완화의 주요 변수가 될 수밖에 없는데 상당 부분을 계열 지원에 의존할 수밖에 없다"고 전했다.

건설업 사업 구조상 경쟁력 향상을 위해 더 규모가 크고 좋은 입지의 사업을 전개하기 위해 자산을 투입한다. 건설사들이 호황기에 분양을 통해 다수의 현금을 확보했더라도 다음 사업을 위한 토지매입, 대여금, 공사 기간 동안의 운전자본 부담 등으로 소진하게 된다. 이에 대부분의 건설사들이 침체기에 현금화할 만한 우량 자산을 보유하기 어려운 한계가 있고, 결국 리스크 완화에 필요한 자구 계획의 상당 부분을 계열 지원에 의존하게 된다는 설명이다.

한기평은 미분양으로 대표되는 사업 위험이 올해 본격화할 것으로 전망했다.

2023년 특례 보금자리론과 같은 유동성 공급을 통해서 저하되던 분양 경기가 소폭 살아나기도 했었지만 9월에 해당 정책들이 일단락된 이후 미분양 주택이 증가한 것으로 집계됐다. 지난해 11월 5만8000가구였던 미분양 주택은 12월 6만2000가구로 늘었다.

고금리 추세가 이어지는 점 또한 미분양 리스크를 높이는 요인으로 꼽혔다. 올해 금리 인하 사이클이 시작될 수 있다는 전망이 나오고 있지만, 실제로 금리가 내리더라도 주택 구매자들이 실질 금리로 체감할 수 있는 시기는 2025년으로 관측된 영향이다. 

한기평 관계자는 "2024년도는 미분양에 따른 대손 반영을 많이 관찰할 수 있는 한 해가 될 것"이라며 "올해에는 건설사들의 판관비, 특히 대손상각비를 좀 더 주목해 볼 필요가 있다"고 전했다.