3일 신영에셋에 따르면 2020년 올해 서울 및 수도권(오피스면적 3300㎡ 이상, 판교·마곡 소재 R&D시설 및 오피스분양 상품 포함)에 신규 공급 예정인 오피스빌딩의 합계 면적은 257만㎡로 조사됐다.

이는 판교 테크노밸리의 신규 공급(2011년 25동, 85만㎡)이 정점에 달했고, 을지로 파인애비뉴(13만㎡)와 시그니쳐타워(10만㎡), 여의도 One IFC, 마포 에스오일사옥 등이 더해졌던 2011년의 233만㎡ 보다 10% 이상 더 많은 최대 물량이다. 

판교와 마곡지구 R&D시설의 경우 일부 면적을 제외하고 대부분 업무시설 용도로 사용하고 있고, 주요 권역 임대시장 공실률에 직접적인 영향을 미치고 있어 신규 공급에 포함하고 있다.

권역별 신규 공급 물량은 서울 기타권역이 124만㎡로 신규공급 물량의 48%를 차지한다. 이어 여의도권역 52만㎡, 도심권역 22만㎡, 분당판교권역 20만㎡, 강남권역 13만㎡, 분당판교를 제외한 수도권에 24만㎡가 공급될 예정이다.

2019년 오피스 임대시장이 경제 상황과 무관하게 공실이 큰 폭으로 줄면서 안정세로 접어든 것은 판교발 오피스 임차 수요와 공유 오피스 확장세 등을 꼽을 수 있지만 신규 공급이 122만㎡로 감소한 것 또한 주요 원인으로 볼 수 있다. 2019년과 비교해 두 배 이상 급증할 것으로 예상되는 2020년 신규 오피스 물량은 오피스시장에 가장 큰 불안 요인으로 작용할 전망이다.

신규 오피스 공급에 따라 2020년 오피스 임대시장은 권역별로 양극화 현상이 발생할 것으로 관측된다. 공급이 집중되는 서울 기타권역과 여의도권역은 공실률이 큰 폭으로 상승하고, 상대적으로 물량이 적은 분당판교권역과 강남권역은 보합세를 나타낼 가능성이 크기 때문이다. 

특히 3대 권역 중 시장 규모가 가장 작은 여의도권역의 경우 Two IFC와 Three IFC가 공급되면서 두 자릿수까지 공실률이 급등했던 2012년과 유사한 공실률 급등세가 예상된다. 다만 공유오피스 확장세의 중심에 있는 강남권역과 판교발 초과 임차 수요가 지속되고 있는 분당판교권역의 경우 공급 물량이 상대적으로 적어 안정세가 유지될 전망이다.

최재견 신영에셋 리서치팀장은 “2020년 한 해 오피스빌딩 신규 공급이 크게 늘어나는 것은 오피스시장 특히, 임대시장에 가장 큰 불안요인으로 작용할 전망”이라며 “신규 공급된 임대 물량이 시장에 소진되기 위해서는 최소 2~3년이 소요될 것으로 예상되기 때문”이라고 말했다. 

이어 최 팀장은 “다만 오피스 매매시장의 경우 여의도 파크원(38.7만㎡)과 성수동 디 타워(대림아크로포레스트 업무동/11만㎡) 등의 대형 신축빌딩이 매물로 공급돼 거래되면서 연간 10조원대로 성장한 오피스 매매시장 규모 확장세에 일조할 것”이라며 “신축빌딩의 공급 증가는 최근 성장세가 주춤한 공유오피스 시장에 신규 지점의 개설이 가능하다는 기회요인이 될 수 있다”고 전망했다.