권신애 나이스신용평가 선임연구원은 7일 열린 '부동산신탁사 사업 특성별 모니터링 포인트 점검' 세미나에서 "지난해 신규 부동산 사업자 3곳이 추가되면서 차입형보다는 비차입형 토지신탁 시장의 경쟁강도가 높아질 것"이라며 "이로 인해 비차입형 토지신탁사는 수수료율 하락, 수익성 저하를 겪을 가능성이 높다"고 분석했다.

권 연구원은 "지난해 7월에는 대신자산신탁, 10월에는 한국투자부동산신탁과 신영부동산신탁이 금융위원회로부터 신규 부동산신탁사 인가를 받아 부동산신탁사업자는 기존 11곳에서 14곳으로 늘어났다"며 "신규 부동산신탁사는 인가를 획득한 지 2년이 지난 뒤에 차입형 토지신탁을 진행할 수 있기 때문에 비차입형 토지신탁에 집중할 것"이라고 설명했다. 이어 "차입형 토지신탁은 개발을 비롯한 공정 전반을 관리하는 노하우가 필요해 진입장벽이 상대적으로 높다" 덧붙였다.

그는 또한 "비차입형 토지신탁을 중점적으로 추진하고 있는 국내 부동산신탁사는 KB부동산신탁과 코리아신탁"이라며 "담보신탁, 관리형 토지신탁 등 비차입형 토지신탁은 자체 자금조달 부담이 낮고 저위험, 저수익이며 진입장벽이 낮다"고 설명했다. 아울러 "관리형 토지신탁의 경우 사업비 조달 책임을 사업주가 직접 부담한다는 점에서 차입형 토지신탁과 다르다"며 "다만 부동산신탁사가 개발계획 수립, 공사관리, 분양, 임대 등 전과정을 수행하기 때문에 시공사 부실, 준공위험 부담이 있다"고 했다. 

권 연구원은 "책임준공부 관리형 토지신탁은 비차입형 토지신탁사업 중에서도 시공 관련 위험이 상대적으로 높다"며 "책임준공 기한까지 준공하지 못할 경우 신탁사가 대출금융기관에 손실을 보전해야 하기 때문"이라고 말했다. 이어 "관리형 토지신탁 시공사는 대부분 신용도가 낮기 때문에 사업장별 시공진행 여부와 신용도 변화에 대한 점검이 필요하다"고 덧붙였다.

권 연구원은 비차입형 토지신탁사의 담보신탁원본 규모는 증가한 반면, 담보신탁 수익률은 오히려 하락했다고 분석했다. 

그는 "담보신탁원본은 지난 2014년부터 5년 동안 꾸준히 늘면서 지난해 12월 전체 수탁원본 중 가장 높은 64%의 비중을 차지하고 있다"며 "반면 산업평균 수탁원본 대비 보수율은 약 0.1%로 담보신탁보수 수익은 10% 비중을 차지하는 데 그쳤다"고 전했다. 또한 "담보신탁 경쟁이 치열해지면서 대한토지신탁의 담보신탁수익률은 지난해 12월 0.03%까지 하락했다"며 "KB부동산신탁과 한국토지신탁의 담보신탁수익률도 0.06% 수준으로 떨어졌다"고 설명했다.

이와 관련해 이강욱 나이스신용평가 금융평가실장은 "신규 부동산신탁사업자들이 처음부터 차입형 토지신탁을 수주하는 것은 사실상 어렵다"며 "신규 부동산신탁사들은 비차입형 개발신탁에 집중하면서 금융지주나 금융계열사를 통해 물량을 최대한 확보하는 등 영업력을 강화해야 할 것"이라고 강조했다.