7일 부동산업계에 따르면 포스코건설은 파크원 타워A동의 전체 연면적 21만3580㎡ 중 77%인 16만5000㎡를 2023년 8월까지 책임임차하는 계약을 체결하고 있다. 포스코건설이 해당 면적을 채울 수 있는 임차인을 직접 모집하거나, 이에 실패할 경우 자사가 직접 파크원에 입주해야 한다. 여의도 파크원은 타워A동(69층)과 B동(53층) 등 오피스타워 2개동과 페어몬트 호텔, 현대백화점 등 4개동으로 이뤄졌다. 

일단 포스코건설은 현재 머물고 있는 송도사옥에 2016년 11월부터 5년간 머무는 계약을 체결했기 때문에 당장 파크원으로의 이주가 불가능한 상황이다. 포스코건설의 일부 영업 인력이 파크원에 입주하는 방안을 고려하고 있지만 공실 해소에는 이렇다 할 도움이 되지 않는다. 포스코인터내셔널 등 계열사 입주 방안도 고려중인 것으로 전해지고 있다.  

포스코건설은 임차인 모집에 실패할 경우 3년간 발생하는 임대료를 모두 부담해야 한다. 임대료는 월 40억원으로 3년간 1440억원에 달한다. 지난해 영업이익(2475억원)의 절반이 넘는 금액이다.

포스코건설은 지난해부터 임차인 구하기에 나서고 있지만 좀처럼 성과를 보지 못하고 있다. 현재 책임임차 면적의 대부분이 공실상태인 것으로 알려졌다.

파크원이 여의도의 프라임급 오피스 건물이라는 희소성에도 불구하고, 이처럼 공실을 해소하지 못하는 것은 높은 가격 탓이다. 현재 파크원의 NOC(Net Occupancy Cost)는 저층부의 경우 3.3㎡당 20만원 이하, 고층부는 20만원 이상을 형성하고 있다. 

NOC는 전용면적 기준으로 임대료와 관리비 등에 들어가는 모든 비용을 말한다. 여기에 최근 코로나19 사태로 기업 활동이 위축되면서 추가적인 비용이 들어가는 사무실 이전을 되도록 자제하고 있다는 점도 악재다.

하지만 업계에서는 파크원의 공실 원인을 단순히 가격 탓으로만 돌릴 수는 없다고 지적한다. 부동산업계 관계자는 "최근 신축 건물의 NOC는 3.3㎡당 25만원 이상을 형성한다"며 "파크원의 공실 상태가 점차 길어지면서 포스코건설 측에서 NOC를 상당 폭 내린 상태"라고 말했다. 

그는 "근본적인 원인은 가격이 아니라 장기 임차를 원하는 기업들의 요구를 받아주지 못하고 있다는 것"이라며 "이 때문에 중견 그룹사 2곳과 중소형증권사 등이 파크원 입주를 협의 중이지만 진전을 보지 못하고 있다"고 전했다. 

현재 파크원 입주를 희망하는 잠재 고객은 여의도에 본사를 둔 증권사들이다. 이들은 고가의 인테리어와 서버 등 장비 이전 비용을 고려할 때 최소 10년 이상의 장기임차를 보장해 줄 것을 요구하고 있다.  

반면 포스코건설이 보장할 수 있는 기간은 향후 3년간이다. 공실 해소가 시급한 포스코건설은 현재 임대료를 크게 인하하고 있지만 3년 뒤에는 얘기가 달라진다. 증권사들이 새로운 건물주와 협상할 경우 임대료가 큰 폭으로 상승한 것은 물론, 계약조건도 대폭 달라질 가능성이 높다.

일각에서는 파크원의 공실이 점차 길어질수록 상황이 더욱 악화할 것으로 전망하고 있다. 올해 하반기부터 여의도 포스트타워(우체국), 사학연금회관 등의 대형 건물들이 줄줄이 문을 열기 때문이다. 이미 내년부터 여의도의 공실률이 급증할 것이란 우려도 나오고 있다. 

부동산업계 관계자는 "2012년 준공한 여의도 IFC도 공실을 해소하는데 5년 이상이 소요됐다"며 "파크원은 예상치 못한 코로나19라는 악재까지 덮친데다 인근 오피스건물들도 오픈을 앞두고 있어 공실 문제가 장기화할 가능성이 높다"고 말했다. 

이어 그는 "포스코건설뿐만 아니라 건물주인 파크원 측에서도 3년 이후 임대료를 현실적인 수준으로 조정해줘야 공실 문제를 해결할 수 있을 것"이라며 "현재의 공실 문제를 포스코건설에게만 떠넘길게 아니라, 파크원의 임대료 정책에 대대적인 변화를 줘야 한다"고 지적했다.