[딜사이트 박안나 기자] 이지스자산운용이 독일 트리아논 오피스빌딩의 EOD(기한이익상실) 위기를 간신히 모면했다. 다만 조건부로 3개월의 시간을 벌게 된 임시방편인 탓에 후속 대책 마련이 시급하다. 하지만 금리 인상, 독일 내 오피스빌딩 수요 감소, 임대차계약 만료 등 악재가 겹치며 해결책이 마땅치 않은 상황이다.

◆ 고금리‧상업용부동산 침체 '겹악재'…자산가치 급락, EOD 겨우 피해

11일 금융투자업계에 따르면 이지스자산운용은 '이지스글로벌부동산투자신탁229호'의 손실을 최소화하기 위해 대책 마련에 힘을 쏟고 있다. 이지스글로벌부동산투자신탁229호는 2018년 이지스자산운용이 독일 프랑크푸르트에 위치한 트리아논(Trianon) 빌딩 투자를 위해 조성한 펀드다.

당시 이지스자산운용은 트리아논 빌딩 투자를 위해 펀드 자금 약 3700억원 외에 현지 대출을 통해 5000억원을 마련했다. 앞서 10월 도래했던 펀드 만기는 수익자 총회를 통해 연장에 성공했지만, 현지 대출은 연장에 실패했다. 금리 인상 및 현지 상업용 부동산 시장 침체 탓에 자산가치가 급락한 탓이다.

대주단은 자산가치 하락에 따라 70% 수준까지 치솟은 LTV(담보인정비율)를 낮추기 위해 대출 연장 조건으로 약 700억원의 추가 출자를 요구했다. 이지스자산운용은 자체 자금 150억원을 투입하며 출자자인 국내 기관의 추가출자를 유도했지만, 대주단의 요구 금액을 맞추지 못했고 결국 대출 연장은 불발됐다.

대출 만기 연장에 공을 들이던 이지스자산운용은 대출금 상환을 위해 자산 매각으로 방향을 틀었다. 하지만 독일 상업용 부동산 시장이 워낙 침체된 탓에 11월30일이었던 대출 만기까지 적절한 원매자를 찾지 못했다. 결국 EOD(기한이익상실) 위기에 내몰렸지만 이지스자산운용이 극적으로 대주단과 3개월의 대출 유보계약(Standstill Agreement) 협상에 성공했다.

유보계약(Standstill Agreement)이란 대출계약과 관련해 대출계약상의 채무불이행사유가 발생하더라도 대주단의 권리 행사 등을 임시로 유보하도록 하는 계약이다. 유보계약 덕분에 이지스자산운용은 3개월의 시간을 추가로 확보하게 됐다. 하지만 3개월 동안 시장 상황이 급변하지 않는 이상 이지스자산운용이 취할 수 있는 선택지는 많지 않다.

◆ 매각 손실 불가피…'리파이낸싱 펀드' 한줄기 희망?

이지스자산운용으로서는 투자금액보다 더 높은 가격에 트리아논빌딩을 매각하는 방안이 가장 깔끔하다. 매각 대금으로 대출을 상환하고 출자자들에게는 투자 수익까지 더해 원금을 돌려 줄 수 있다. 하지만 현재 상황에서 가장 가능성이 낮은 시나리오로 파악된다.

최근 트리아논빌딩의 평가가치는 7150억원 수준으로 전해진다. 8750억원에 이르렀던 매입가에 한참 미치지 못한다. 독일 내에서 상업용부동산 거래가 대폭 감소하는 등 시장 상황을 미뤄 봤을 때 실제 매각금액은 평가액보다 더 낮게 형성될 수도 있다.

대주단이 요구했던 추가출자 금액을 맞추는 것도 쉽지 않다. 대출 상환을 위해 자산을 매각할 경우 대규모 손실을 피할 수 없다. 이에 이지스자산운용은 추가출자를 통해 대출 만기를 연장하고자 했지만 국내 기관투자자들이 추가출자에 대한 승인을 거부했다. 출자자들이 추가 출자에 대한 결정을 번복할 가능성도 낮은 것으로 전해진다.

부동산업계 관계자는 "코로나19 이후 독일 등 유럽지역에서는 재택근무가 자리를 잡아 오피스 수요가 줄었고 오피스빌딩 거래 자체가 예년의 10분의 1 수준"이라며 "고금리 기조가 이어지면서 채권투자로도 부동산 대체투자와 비슷한 수익을 기대할 수 있는 탓에 추가출자를 두고 기관을 설득하는 일도 여의치 않다"고 전했다.

일각에서는 금융권에서 논의되고 있는 '리파이낸싱 펀드'가 한줄기 희망이 될 수 있다는 관측이 나온다. 리파이낸싱 펀드는 선순위 대출 상환을 위해 부동산을 헐값에 매각할 경우 해외부동산 펀드에 발생할 수 있는 대규모 손실을 막아보자는 취지다. 리파이낸싱 펀드를 통해 대출을 상환하고 시장 상황이 나아져 자산가치가 회복할 때까지 버틸 수 있는 시간을 벌어주겠다는 것이다.

금융권 관계자는 "리파이낸싱 펀드 조성 계획이 구체화될 경우 참여할 만한 기관투자자들이 여럿 있는 것으로 안다"며 "다만 이마저도 업계에서 의견이 엇갈리는 데다 상당한 시일이 소요되기 때문에 추이를 지켜봐야 한다"고 전했다.