코오롱글로벌 관계자는 대전에 위치한 미착공 현장 2곳의 성공 가능성을 높게 평가하며 자신감에 찬 목소리로 이같이 말했다.

◆ 선화동‧봉명동 입지 조건 우수…미착공 리스크 해소 시간문제

지난 1일 방문한 대전 선화동 현장에서는 앞서 코오롱글로벌이 이른바 '완판'에 성공한 선화동 하늘채 스카이앤 1차(1080가구)와 2차(793가구) 공사가 한창이었다. 1차 단지는 올해 7월 입주를 앞두고 공정률이 90%에 이르는 만큼 건물이 하늘 높이 솟아있었다. 내년 4월 입주계획을 세워둔 2차단지 역시 곳곳에 솟아있는 타워크레인을 통해 앞으로 쌓여 올라갈 건물의 높이를 짐작할 수 있었다.

코오롱글로벌은 대전에만 2곳의 미착공 사업장이 있다. 코오롱글로벌의 전체 미착공 PF우발채무 규모의 85%가 대전에 몰려있다. 코오롱글로벌의 미착공 현장 관련 프로젝트파이낸싱(PF) 우발채무 규모가 과중하다는 지적이 나오는 가운데, 대전 미착공 현장의 우수한 입지조건 및 사업성을 고려하면 우발채무가 현실화할 가능성은 크지 않다는 설명이다.

대전 미착공 사업장 2곳 중 한 곳이 선화3차다. 분양률이 100%에 육박하는 1차, 2차 단지와 마주하는 위치에 자리를 잡았다. 코오롱글로벌은 1차, 2차의 성공신화를 3차도 이어갈 수 있다며 자신감 있는 모습을 보였다. 코오롱글로벌 관계자는 "선화3차는 신흥주거타운의 마침표를 찍는 단지로 인근에서 도시정비사업도 다수 진행되며 개발에 속도가 붙고 있다"며 "또한 대전시가 도심융합 특구사업을 추진하면서 인근 개발이 가시화되고 있어 소비자 관심도 높다"고 전했다.

선화동 사업장은 대전에서 신흥주거타운이 개발되고 있는 곳에 위치한다. 6개 단지에 총 4690가구가 들어설 예정으로 이미 4개 단지가 90%이상 분양을 완료했다. 코오롱글로벌 역시 선화동에 대전 하늘채 스카이앤 1차(1080가구)와 2차(793가구)를 성공적으로 분양한 경험이 있다. 현재 선화동 미착공 사업장에는 하늘채 스카이앤 3차(998가구)가 10월 착공한다는 계획이다. 선화동 6개 단지 가운데 3곳을 코오롱글로벌이 시공하는 데 따라 하늘채 브랜드타운이 조성될 것으로 기대된다.

선화동 외에 나머지 미착공 현장 1곳은 봉명동에 위치한다. 봉명동은 대전에서 주거선호도가 가장 높은 둔산지구와 도안지구 사이에 자리해 있어 사업지 인근 상업지역도 개발 기대감 높은 것으로 분석됐다. 코오롱글로벌은 2월 안에 봉명사업장 본PF 전환을 마무리하고 착공 이후 3월에 분양에 나선다는 계획을 세우고 있다. 브릿지론을 본PF로 전환하기 위해 대주단 구성까지 모두 마쳤다.

사업장 입지조건 등을 고려하면 본PF 전환 이후 착공 및 분양이 예정대로 진행될 경우, 미분양 등 위험은 높지 않은 것으로 분석된다. 코오롱글로벌로서는 PF 우발채무 상당부분을 없앨 수 있게 된다. 코오롱글로벌 관계자는 "도안지구는 대전에서도 시세가 높은 지역인데 도안지구에는 주택을 공급할 수 있는 택지가 더 이상 없다"며 "도안지구와 붙어 있는 봉명동으로 도안지구가 확장될 것으로 기대돼 소비자들의 관심이 높다"고 설명했다.

 

◆  대전, 인구 대비 최근 10년 신축 공급 가장 적어…미분양 우려↓

코오롱글로벌의 미착공 현장 관련 PF우발채무 규모는 6121억원으로 집계됐다. 전체 PF우발채무 규모는 약 1조5000억원인데 이 가운데 약 40%에 해당하는 규모다. 미착공 사업장 PF우발채무 금액이 코오롱글로벌 자기자본(5조9000억원) 규모를 웃도는 탓에 코오롱글로벌의 PF 우발채무 리스크가 부각됐다.

코오롱글로벌이 신용보강을 제공한 탓에 우발채무로 잡히는 미착공 사업장을 살펴보면 대전 봉명동과 선화동, 울산 야음동 등 모두 3곳이다. 각 현장별 PF우발채무 규모는 ▲대전 봉명 2491억원 ▲대전 선화3차 2680억원 ▲울산 야음 920억원 등이다. 대전 현장 2곳의 우발채무 규모만 5171억원으로 전체 미착공 PF우발채무 가운데 84.9%를 차지한다.

코오롱글로벌은 대전의 신축공급 물량이 부족한 상황을 짚으며 미착공 현장의 우발채무 현실화 가능성은 낮다고 설명했다. 코오롱글로벌이 6000억원에 이르는 미착공 사업장 PF우발채무에도 자신만만한 모습을 보이는 이유다.

국토교통부의 '아파트주거환경통계'에 따르면 준공연도 기준으로 2013년부터 2022년까지 10년 동안 대전에 공급된 신축 아파트는 6만4566가구로 집계됐다. 2022년 말 대전 인구는 모두 144만6072명이었는데, 인구 대비 10년 동안의 신축 아파트 공급물량은 4.5%다. 전국 광역시 가운데 가장 낮았다.

미분양이 속출하고 있는 대구의 경우 2022년 인구는 236만3691명인데, 10년동안 15만7689가구가 공급됐다. 10년동안 공급된 신축 아파트 물량이 전체 인구의 6.7%다. 전국 평균 5.9%를 넘어섰다. 광주의 인구는 143만1050명으로 대전보다 적었지만, 10년 동안 공급된 물량은 9만2289가구로 대전을 앞질렀다.

코오롱글로벌 관계자는 "대전은 타 광역시 대비 청약률은 높고 미분양률이 낮아 상대적으로 양호하다"며 "지방분양시장이 이 광주, 대구, 대전 순서로 호황기에 접어들면서 비교적 늦게 시작된 탓에 대전은 여전히 공급이 부족한 상황"이라고 말했다.