최수혜 CBRE코리아 리서치팀 이사는 CBRE코리아가 3일 개최한 '2021 상업용 부동산 시장 전망(2021 Market Outlook)' 웹세미나에서 "물류 시장은 작년 한해 큰 성장을 보인 분야였다"며 "1인 가구 증가, 코로나19 사태로 인해 비대면 문화가 가속화하고 이커머스 산업이 성장하면서 물류 시장 수요는 폭발적으로 증가했다"고 말했다.

최수혜 이사는 향후 2년 간 수도권 A급 물류센터 신규 공급이 지속적으로 이뤄질 것이라고 설명했다.

최 이사는 "지난해 12월말 수도권 물류센터 공급은 약 870만㎡ 규모였다"며 "향후 2년 동안 지난해 12월말 기준 공급량 대비 70%에 달하는 추가 공급이 예정돼 있다"고 말했다. 이어 "CBRE는 물류 자산 공급 수가 증가하는 동시에 단일 자산 규모도 대형화하고 있는 것으로 분석했다"고 덧붙였다.

최수혜 이사는 대규모 신규 공급에도 불구하고 수도권 A급 물류센터 공실률은 안정세를 보이고 있다고 설명했다. 수도권 공실률은 지난해 계속 하락하면서 12월말 기준 3%의 공실률을 기록했다.

그는 "지난해에는 전통적 물류 허브이자 전체 물류센터의 약 40%가 몰려있는 남부지역에 공급이 많았음에도 불구하고 수요를 빠르게 흡수하면서 5% 미만의 공실률을 기록하고 있다"며 "수도권에 근접한 물류센터 개발을 위해 5년 동안 개발을 가속화했던 김포, 부천, 고양, 인천 등 서부지역은 기존 자산 비중은 작지만 향후 인천지역에 대규모 공급이 예상되면서 규모가 확대될 것"이라고 말했다.

수도권 A급 물류센터 임차인 현황조사에 따르면 3자 물류(3PL), e커머스가 각각 50%, 25% 수준이다. 전체 수도권 물류센터의 75%를 차지하면서 가장 큰 임차 수요원인 것으로 나타났다.

최 이사는 e커머스와 3PL가 주도하면서 배송업체의 성장을 가져왔다고 분석했다. 그는 "지난해 남부지역이나 용인, 이천 지역의 큰 물류 자산의 공실은 이커머스와 3자 물류가 해결했다"며 "이커머스와 3PL은 신규 공급 자산을 선임대하면서 공실을 줄이는 데 많은 역할을 했다"고 말했다.

최 이사는 "주요 3PL의 수요원인 CJ나 롯데, 한진 등은 코로나19 확산 기간 동안 물동량이나 매출액이 크게 성장했고 향후 지속적으로 이커머스 확대와 함께 성장할 것"이라며 "이커머스 리더로 꼽히는 쿠팡은 실제 물류 자산 중에서도 다양한 분야의 임차인으로 자리하고 있다"고 설명했다.

CBRE는 3PL과 이커머스가 코로나19 이후 활발히 확장하고 있고 매출액도 2배 이상 성장하면서 수요가 당분간 늘어날 것이라고 전망했다. 이커머스 수요 중에서도 신선식품의 새벽배송 시장 규모는 계속해서 2배 이상 성장하고 있다. 지난해 수요 시장은 2조원 수준으로 늘어날 것으로 보인다.

최 이사는 "당일배송, 바로배송 등 배송 서비스가 요즘 유통업체들의 필수조건으로 자리잡으면서 수도권 내 저온 창고 수요 증가에 기여할 것"이라며 "물류 시설 수요는 지난해 약 2조원 규모로 추정하는데 올해도 수요가 증가할 것"이라고 내다봤다.

3PL은 서울과 높은 접근성과 상대적으로 저렴한 임대료로 전통적 물류 시장의 허브인 용인, 이천 지역에서 약 75%의 면적을 점유했다. 반면 서울과 직선거리 기준으로 더 가까운 고양, 김포, 남양주, 부천 지역의 경우 신속한 배송을 필요로 하는 이커머스 임차 수요가 두드러졌다.

물류센터 준공 시점에 따라 산업군의 선호도에도 차이가 나타났다. 준공 년도 5년 초과 자산은 3PL이 절반 이상을 차지했다. 5년 이내 자산의 경우 이커머스 임차인 사용면적이 두드러지면서 3PL이나 이커머스 사용자들이 대규모 최신 자산을 선호하는 것으로 나타났다. CBRE는 물류센터 신규 공급 자산에 대한 선호도는 앞으로도 높아질 것으로 전망했다.

CBRE는 수도권 A급 물류센터 평균 임대료는 대규모 공급이 이뤄졌음에도 불구하고 안정적 공실을 유지하면서 약 1%의 상승률을 기록할 것으로 예상했다. 최 이사는 "수도권 A급 물류센터의 평균 임대료는 지난 3년 동안 보합 또는 1% 수준으로 상승했다"며 "2019년에는 서부지역에 임대료가 높은 프라임급 자산들이 대거 공급됐고 임대료 상승률은 약 3%를 기록했다"고 설명했다.

이어 그는 "지난해에는 전반적으로 수도권 A급 물류센터에서 약 0.6%의 임대료 상승률이 나타났다"며 "올해도 임대료 상승률은 1% 수준일 것"이라고 내다봤다.