[딜사이트 이상균 IB부장] 부천영상문화산업단지 복합개발사업, 광명문화복합단지 개발사업, 백현 마이스 개발사업, 서안양 친환경개발사업, 안양 박달 스마트밸리, 오산 운암뜰 AI시티 도시개발사업. 모두 민관 공동방식의 도시개발사업들이다.
재정이 넉넉지 않은 지방자치단체와 도시공사가 자본력과 사업 추진 경험이 풍부한 민간 사업자와 협력해 추진하는 개발사업이다. 민간 사업자 입장에서는 지자체가 보증하는 사업이기 때문에 사업의 안정성이 높다는 장점이 있어 3~4년 전까지만 해도 마치 블루오션처럼 여겨졌다.
하지만 대장동 사태 이후로 모든 것이 뒤바뀌었다. 도시개발사업에서 민간사업자가 가져가는 수익률을 제한하는 도시개발법 개정이 이뤄졌고 이후 부동산 시장이 급격히 추락하면서 대부분의 도시개발사업이 표류하고 있다.
일단 지자체들이 도시개발사업에 나서는 것을 지극히 꺼리고 있다. 자칫 민간사업자에게 많은 이익이 돌아갈 경우 제2의 대장동이라는 오명을 뒤집어 쓸 수 있기 때문이다.
가뭄에 콩 나듯이 나오는 도시개발사업도 과거와는 확연히 다른 모습을 보이고 있다. 개정된 도시개발법은 민간사업자의 수익률을 10% 이내로 제한하고 있지만 실제로는 이보다도 더 낮은 수준을 강요하고 있다. 일례로 백현 마이스 도시개발사업의 경우 민간사업자의 이익률을 6% 이하로 제시할 경우 만점 30점을 주고 9% 초과와 10% 이하일 때는 18점을 주도록 규정했다.
지자체들이 워낙 몸을 사리다보니 본궤도에 오른 사업조차도 삐걱거리는 사례가 빈번하다. 최근 잡음을 불러일으킨 CJ 가양동 부지개발사업 역시 본질은 강서구청이 시행사인 인창개발 측에 추가적인 기부체납을 요구한 것이 문제가 됐다.
문제는 민간 사업자에게 당근이 주어지지 않다보니 도시개발사업에 지원하는 사업자가 거의 없다는 점이다. 입찰을 실시해도 지원자가 없어 유찰되는 사례가 비일비재하다. 심지어 사업자를 정해놓고도 수익성이 지나치게 악화된 탓에 사실상 사업이 좌초되는 경우도 나타나고 있다.
어느 순간 우리는 기업에게 이익을 부여하는 것에 대해 마치 죄악시하는 분위기가 형성됐다. 물론 이는 몇몇 기업들이 과도한 이익을 오너 2세 및 3세들에게 경영권을 승계하기 위해 악용한 사례가 있기 때문이다. 다만 이 같은 사례만으로 색안경을 끼고 모든 기업을 매도하는 것은 부적절하다.
기업은 태생적으로 이익을 쫓도록 설계돼 있다. 이익을 창출하는 과정에서 기술 개발과 경제 발전, 고용 창출도 이뤄지기 마련이다.
도시개발사업의 활성화를 바란다면 민간사업자에게 무조건적인 희생을 강요하는 현재의 시스템을 버려야 한다. 민간사업자에게 적정 수준의 이익을 안겨주는 결단이 필요하다. 대한민국이 기업의 영업활동을 장려하는 자본주의를 채택하고 있다는 점을 잊지 말자.
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