[딜사이트 범찬희 기자] 한국투자리얼에셋운용이 해외부동산 리스크의 새 뇌관이 될 수 있다는 우려가 커지고 있다. 국내 운용사 가운데 가장 많은 규모의 공모형 해외부동산 펀드를 운용 중인데다, 설상가상 손실 가능성이 제기된 벨기에 브뤼셀 펀드의 자산가치 회복이 요원한 것으로 전망되서다.

6일 윤창현 국민의힘 의원실(정무위원회)에 따르면 지난 2018년 이후 판매된 해외부동산 공모펀드는 총 14개로 판매된 총액은 1조2757억원에 달한다. 운용사별로 보면 한국투자리얼에셋운용이 4963억원으로 해외부동산 공모펀드 판매액이 가장 컸다. 이어서 ▲이지스자산운용(4737억원) ▲미래에셋자산운용(926억원) ▲하나대체투자자산운용(925억원) ▲키움투자자산운용(680억원) ▲현대자산운용(526억원)의 순을 보였다.

고금리와 공실률 증가 등으로 손실 우려가 가시지 않고 있는 해외부동산 투자 리스크에 한국투자리얼에셋운용이 가장 많이 노출돼 있는 셈이다. 한국투자리얼에셋운용은 지난해 7월 한국투자신탁운용의 '실물자산운용본부'가 물적분할 돼 설립된 대체투자 전문 운용사다.

한국투자리얼에셋운용이 공모 방식으로 조성한 해외부동산 투자처를 보면 미국 뉴욕, 일본 도쿄, 이탈리아 밀라노, 벨기에 브뤼셀, 룩셈부르크 끌로쉬도르 등에 분포해 있다. 특히 이 가운데 벨기에 브뤼셀을 투자처로 삼은 '한국투자벨기에코어오피스부동산투자신탁2호'(한투벨기에오피스펀드)는 기초자산의 가치가 떨어져 투자자 불안을 키우고 있는 형국이다.

한국투자리얼에셋운용은 지난 2019년 14억5300만 유로(약 1898억원)에 'The Toison d'Or' 빌딩을 매입해 한투벨기에오피스펀드를 설정했다. 해당 빌딩은 벨기에 법무부 산하기관인 정부건물관리청(RDB)이 싱글테넌트(단독임차) 자격으로 100% 임차 중이다. 하지만 자산가치는 9% 가까이 하락한 상태다. 지난 2021년까지만 해도 14억5600만 유로(약 1901억원)로 산정된 감정평가액은 지난해 13억2500만 유로(약 1730억원)로 하향 조정됐다. The Toison d'Or 빌딩에 대한 감정평가는 매년 12월 존스랑라살(JLL)에 의뢰해 이뤄지고 있다.

문제는 두 달 앞으로 다가온 재산정에서도 '제값'을 받기가 녹록지 않아 보인다는 점이다. 기준금리 인상과 재택근무 확산 등의 여파로 유럽의 상업용 부동산 시장이 침체 국면에서 벗어나지 못하고 있기 때문이다. 실제 지난 2022년 1분기 이후 현재까지 유럽 주요도시의 프라임급 오피스의 가산가치는 전년 동기 대비 25% 가량 하락한 것으로 조사됐다.

같은 기간 유럽 프라임급 오피스의 기대수익률이 110bps(베이시스포인트·1bp=0.01%) 상승한 배경이기도 하다. 자산가치가 떨어진 만틈 이른바 '하이리스크 하이리턴(고위험 고수익)'에 베팅할 수 있게 됐다는 의미다. 벨기에 브뤼셀의 경우 평균 보다 5%p(포인트) 가량 높은 30% 수준의 하락률을 보였다.

유럽 상업용 부동산의 거래량이 줄고 있는 것도 자산가치 반등이 어려울 거란 전망에 힘을 보탠다. 올해 상반기 유럽 상업용 부동산의 총 거래량은 지난해 동기 대비 60% 가량 감소한 710억 유로(약 101조67억원)을 기록했다. 같은 기간 브뤼셀의 상업용 부동산 거래량은 7억1500만 유로(약 1조171억원)에 그치며 무려 85%의 하락했다.

한국투자리얼에셋운용 관계자는 "한투벨기에오피스펀드의 만기는 내년 6월까지로 아직 시간적 여유가 남아 있는 만큼 좋은 가격에 자산을 매각 할 수 있도록 할 것"이라며 "우선적으로 테넌트의 잔여 임차기간 연장을 통해 캐시플로우의 안정성을 높일 계획"이라고 말했다.