[딜사이트 서재원 기자] GS리테일이 투자한 '상봉듀오트리스 리테일' 매각이 잇달아 불발되면서 그 배경을 놓고 관심이 쏠린다. 해당 건물이 공실률 5.9%의 안정적 임대수익을 보장하는 준수한 수익률을 올리고 있기 때문이다. 일각에서는 펀드를 운용 중인 이화자산운용이 당초 건물을 시세 대비 높은 가격에 매입한 탓에 매각이 쉽지 않은 것으로 관측 중이다. 매각 차익을 보려는 이화운용과 시장의 눈높이가 맞지 않는다는 분석이다.

'상봉듀오트리스 리테일'은 서울시 중랑구 상봉동 501번지에 위치한 주상복합시설 '상봉듀오트리스'의 상가 시설이다. 대지면적 2140㎡(647평) 부지에 지하 2층~지상 3층, 연면적 3만26㎡(9082평) 규모다.

이화운용은 지난 2019년 7월 부동산펀드(이화일반사모부동산투자31호)를 조성해 해당 시설을 매입했다. 매입가는 약 900억원으로 연면적 기준 3.3㎡당 약 991만원에 사들인 셈이다. 당시 GS리테일은 이 부동산펀드에 50억원을 출자해 지분 17.36%를 확보했다. 해당 펀드는 3년 만기 패쇄형으로 설정액 규모는 288억원이다.

문제는 해당 시설 매각이 잇달아 불발되면서 GS리테일이 투자금 회수(엑시트)를 하지 못하고 있다는 점이다. 통상 펀드 약정 기한이 지나면 자산을 매각해 원금을 상환하고 남은 이익을 분배한다. 지난 2022년 이화운용은 자산매각을 추진했지만 원매자를 구하지 못해 매각에 실패했고 펀드를 1년 연장했다.

이어 작년 2월 다시금 매각을 시도했지만 매각 주관사도 선정하지 못한 채 끝이 났다. 시장에서 매수자를 찾기 어려울 것이라는 전망이 돌면서 매입매각 자문사들이 주관사 선정 입찰에도 관심을 보이지 않은 것으로 알려졌다. 이화운용은 결국 펀드만기를 1년 더 연장했다.

눈길을 끄는 건 해당 상가 시설의 공실률이 5.9%로 낮은 수준이라는 점이다. 이 시설에는 총 17개의 상가가 입주할 수 있는데 현재 CGV, 한샘, 올리브영, 스타벅스 등 16개 임차인이 입주해 있다. 2층에 위치한 전용면적 351㎡(106평) 규모의 상가 한 곳만 공실인 상황이다. 통상적으로 상가 공실률이 낮을수록 안정적인 임대수익이 보장돼 시장에서 좋은 매물로 평가 받는다.

특히 2016년 상봉듀오트리스를 준공한 후 해당 상업시설은 줄곧 10% 미만의 낮은 공실률을 유지해왔다. 인근 공인중개사 A씨는 "상봉듀오트리스 준공 후 상가 건물은 늘 인기가 많아 공실이었던 적이 거의 없었다"며 "현재 수준의 공실률을 5~6년째 유지해오고 있다"고 말했다.

일각에서는 당초 이화운용이 해당 건물을 매입할 때 시세 대비 비싼 가격에 사들인 것은 아니냐는 지적이 나온다. 매각 차익을 보려는 이화운용과 시장의 눈높이가 맞지 않아 매각이 이뤄지지 않고 있다는 분석이다. 실제 2022년 기준 상봉동 일대 상업시설(제2종근린생활시설) 매매를 살펴보면 연면적 기준 3.3㎡당 평균 1140만원에 거래가 이뤄졌다. 이는 이화운용이 상봉듀오트리스 리테일을 매입한 가격(평당 991만원)과 비교해 15.0% 높은 수준이다.

이 같은 시세는 이화운용이 5년째 펀드를 운용하면서 지출한 비용을 감안하면 만족스러운 수준은 아니라는 평가가 나온다. 해당 시설을 매입할 때 받은 대출이자 비용과 관리비용 등을 그간 지출했기 때문이다. 업계에 따르면 이화운용은 해당 시설을 매입하기 위해 약 600억원 이상을 대출로 조달한 것으로 알려졌다. 현재 시중은행 대출금리가 연 5% 안팎인 것을 고려하면 30억원 가량을 이자비용으로 지출하고 있는 셈이다.

시장 관계자는 "(상봉듀오트리스 리테일의 경우) 당초 매입가가 비교적 높았던 것으로 보이는 만큼 이화운용과 시장의 눈높이가 잘 맞지 않는 것으로 보인다"며 "공실률이 낮은 수준을 유지하고 있는 점은 긍정적이지만 요즘 같은 부동산 위축 시기에 이화운용이 희망하는 수준까지 가치 증대가 가능할지는 지켜봐야 할 것 같다"고 말했다.