SH공사는 차기 사업모델로 임대주택과 함께 스마트시티, 고밀개발 등 작은 토지에서 최대 효율을 발휘하는 사업에 주목하고 있다. 다만 수만가구 규모의 주택을 공급해달라는 시장의 요구를 충족할 수 있을지는 아직 미지수다.

◆'공공 디벨로퍼'로 전환…"도시재생, 주거복지 이룰 것"

SH공사는 올해 발간한 2019년 핵심가치 실적보고서에서 차기 경영 목표로 신성장사업의 매출비중을 30%까지 높이겠다고 공언했다. 관련한 중장기 실행 과제로는 ▲컴팩트 시티(고밀개발) ▲에너지절약형 도시 등 스마트시티 조성 확대 ▲역세권 등 복합개발사업 추진 ▲낙후지역 정비사업확대를 꼽았다.

특히 공공 디벨로퍼로서의 위상을 정립하는데 관심을 두고 있다. 공간가치 창출과 도시문제 해결 등을 더 이상 민간의 영역에 맡기지 않겠다는 포부로 읽힌다.

그동안의 개발 방식은 민간 디벨로퍼가 수익성 분양을 추진하는 주택개발에 치중돼 있었다. 반면 SH공사와 같은 공공 영역의 디벨로퍼는 복합공공개발로 눈을 돌려 도시재생·주거복지·지역활성화를 이룬다는 계획이다. 개발로 발생하는 이익도 민간 디벨로퍼의 독점 방식과 달리 지역 환원에 중점을 두고 있다.

SH공사의 이 같은 정책 선회는 서울에 더 이상 사업을 진행할 대규모 택지가 없기 때문이라는 것이 업계의 판단이다. 이는 핵심가치 실적보고서에서도 여러 차례 자인하고 있는 내용이다. 과거의 공급 및 사업방식이 더 이상 유효하지 않다는 판단에 대안 개발방식을 연구 중이란 의미다.

◆택지·분양사업 축소, 신사업으로 선회

종전의 사업 방식이 더 이상 유효하지 않다는 것은 수치로도 확인 가능하다. 지난해 SH공사가 택지사업과 주택 분양으로 벌어들인 금액은 1조2315억원이다. 전체 매출의 89.39%를 차지한다. 2018년에는 해당 매출이 2조원에 달했고, 2015년과 2017년엔 각각 2조3000억원을 기록했다. 

SH공사가 이미 완료했거나 현재 진행 중인 대규모 택지 사업은 크게 다섯 곳으로 추릴 수 있다. ▲마곡지구(366만6000㎡) ▲문정지구(약 54만8000㎡) ▲위례지구(약 675만3000㎡) ▲항동지구(약 66만2500㎡) ▲고덕강일지구(약 166만㎡) 등이다.

이중 분양사업 등 주택사업과 연계된 곳은 마곡·위례·고덕강일 세 지구다. 마곡지구의 경우 전체 면적 중 16%인 59만㎡를 주택사업지로 배정했다. 위례와 고덕강일은 각각 전체의 36.9%(약 250만㎡), 30.6%(약 51만㎡)가 주택사업지다. 항동지구의 경우 전체 용지 중 37.8%를 주택용지로 배정했지만 고덕강일의 절반 수준(25만㎡)을 공급하는데 그쳤다.

SH공사 관계자는 "고덕강일지구가 실질적인 마지막 택지지구가 될 것"이라며 "올해 입주예정지를 포함해 택지개발사업 종료는 2024년쯤으로 보고 있다"고 밝혔다. 고덕강일지구마저 종료하면 2024년 이후 택지사업 매출이 사라지는 것은 물론 SH공사의 정체성과 사업방향을 고민해야 하는 시기가 다가오는 것이다. 

업계 일각에서는 공공 디벨로퍼(공공개발, 스마트시티, 임대주택, 고밀개발) 등 신사업으로 매출 30%를 채운다는 SH공사의 계획도 외형 축소를 고려한 행보로 해석하고 있다. SH공사 사업 특성상 과거의 매출 규모로 회귀하거나 현재 수준을 유지하기 어려운 상황도 반영한 것으로 풀이된다. 

SH공사의 계획대로라면 공공 디벨로퍼 등 신사업 매출비중을 30%로 끌어올리기 위해서는 연간 최소 4000억원 이상의 매출이 발생해야 한다. 지난해 총 매출의 30%는 4072억원이었다. 만만치 않은 규모다. 지난해 주택사업부(2830억원)와 임대사업부(1389억원) 매출을 모두 합쳐야 달성 가능한 수치다. 

◆다가구·다세대 매입해 공급 계획

SH공사가 매해 택지개발에 쏟는 비용도 감소 추세를 그리고 있다. 지난해 SH공사가 택지개발사업비로 지출한 예산은 4861억원에 그쳤다. 2017년 1조5297억원에서 2018년 1조247억원으로 1년만에 5000억원을 감액한 데 이어 다시 절반으로 줄어든 셈이다. 비용이 감소하는 만큼 택지개발사업의 추진 동력이 떨어지고 있다는 의미로 해석할 수 있다.

전체 예산 지출내역을 살펴보면 신사업에 무게를 싣는 모습이 뚜렷하다. SH공사가 작년에 지출한 전체 예산은 4조1181억원으로 전년(3조8643억원) 대비 약 3000억원 늘어났다. 주택건설사업비는 2761억원에서 3521억원으로 760억원 증가했고 부채상환도 8549억원에서 1조1624억원으로 3075억원 늘어났다. 이중에서도 자산취득(1조1084억→1조5084억원)이 4000억원으로 증가폭이 가장 컸다. 

이는 SH공사가 약 9만가구의 주택 공급을 염두에 두고 있는 상황에서 추가 부지매입이나 직접 주택매입 등에 비용을 늘렸다는 것을 의미한다. 실제로 SH공사 관계자는 "임대주택 공급을 위해 매입한 다가구·다세대 주택이 4000억원 중 큰 비중을 차지하고 있다"고 말했다.

앞서 SH공사의 최대주주인 서울시는 지난 2018년 공공임대주택 24만가구와 추가로 8만가구를 공급하겠다고 밝혔다. SH공사의 몫은 공임주택 24만가구 중 6만7000가구, 추가 8만가구 중 3만가구로 총 9만가구다.

SH공사 관계자는 "지난 8.4 대책 때 밝혔듯 구체적인 공급 방향은 공공재개발과 유휴부지 개발, 매입임대주택 등으로 좁혀졌다"며 "내부 검토를 진행한 경과, 공급 물량은 적정한 것으로 판단했다"고 말했다.