켄달스퀘어리츠, 공모 리츠 부활 이끌까
수도권 인근 물류센터 담아…쿠팡 임대비율 높아 위험


[팍스넷뉴스 김민아 기자] 국내 최초 물류 전문 리츠(REITs·부동산투자회사)인 이에스알켄달스퀘어리츠(켄달스퀘어리츠)가 연내 유가증권 시장 입성을 앞두면서 침체된 리츠 공모시장의 부활을 이끌 수 있을지 관심이 집중되고 있다.


30일 금융투자업계에 따르면 켄달스퀘어리츠는 지난 25일부터 다음달 2일까지 기관투자자 대상 수요예측을 진행한다. 다음달 4일부터 8일까지 청약을 받고 12월 23일 유가증권 시장에 상장할 예정이다. 공모가(5000원) 기준 예상 시가총액은 7163억원이며 공모예정금액은 3573억원이다. 목표 수익률은 2021년 5.38%, 2022년 5.71%다.


켄달스퀘어리츠는 국내 물류센터를 기초자산으로 글로벌 물류기업 ESR의 계열사인 켄달스퀘어리츠운용이 조성한 리츠다. 편입되는 물류센터는 켄달스퀘어가 직접 개발하거나 펀드를 통해 매입한 자산이다.


자산 대부분을 담은 자(子)리츠가 모(母)리츠(켄달스퀘어리츠)에 편입되는 구조다. 모리츠는 자리츠의 발행 주식을 전부 취득한다. 자리츠는 다음달 9일 부천, 고양, 용인, 이천1·2, 김해 등 6개의 물류센터를 취득하고 내년 6월 안성 물류센터 등 총 7개의 물류센터를 취득, 보유하게 된다. 이천, 용인, 평택 등 각 1개씩의 물류센터 부동산을 소유한 켄달스퀘어전문투자형사모부동산투자신탁 6·7·8·11호의 수익증권의 99%도 취득할 예정이다. 총 자산 규모는 1조4000억원 수준이 될 전망이다.


시장에서는 켄달스퀘어리츠가 공모 리츠 청약의 부활을 이끌 수 있을지 주목하고 있다. 이제까지의 공모 리츠 청약 부진을 떨칠 만큼 탄탄한 자산을 보유하고 있다는 이유에서다. 실제 올해 상장한 상장 리츠는 부진한 경쟁률을 기록했다. 경쟁률이 가장 높았던 이지스밸류리츠도 26.86대 1에 그쳤고 미래에셋맵스리츠(9대 1), 이지스레지던스리츠(2.6대 1), 코람코에너지리츠(1.54대 1), 제이알글로벌리츠(0.23대 1)도 부진했다.


켄달스퀘어리츠가 기초자산으로 담고 있는 물류센터는 고양, 부천, 용인, 이천, 평택 등 수도권 핵심 물류거점 지역에 위치하고 있다. 대부분의 물류센터가 수도권으로 올라가는 고속도로 인근에 위치하고 있어 접근성이 높다는 평가다. 이에 지난달 말 기준 97.9%라는 높은 임대율을 보이고 있다.


임차인의 80% 이상이 이커머스 사업군이라는 것도 경쟁력 중 하나로 꼽히고 있다. 최근 비대면 시장 확대로 이커머스 분야가 확장되고 다양한 온라인 비즈니스가 등장하면서 대형 물류센터의 수요가 커지고 있다는 설명이다. 켄달스퀘어리츠의 주요 임차인은 쿠팡, GS리테일, CJ대한통운 등이다.


업계 관계자는 "국내 리츠 중 가장 우량한 자산을 많이 담고 있다는 점이 강점"이라며 "주요 이커머스가 고객으로 장기 임대를 하고 있어 안정적인 배당 수익을 줄 수 있을 것으로 기대된다"고 말했다.


사업 영속성이 높은 것도 주요 특징이다. ESR그룹이 부동산, 특히 물류센터를 전문적으로 개발, 운영하고 있어 기초자산을 통한 사업 영속성이 매우 높다는 분석이다.


조윤호 DB금융투자 연구원은 "ESR그룹이 물류센터의 개발과 운영을 본업으로 하고 있기 때문에 어느 시점에선가 자산가격 상승과 매각차익을 꾀하는 다른 리츠와는 성격이 다르다고 할 수 있다"며 "자산가치 상승에 따른 리츠의 주가 상승을 기대하기는 어렵지만 배당 안정성이 매우 높다"고 평가했다.


일각에서는 특정 이커머스 기업의 임대 비율이 높다는 점을 위험 요소로 꼽고 있다. 켄달스퀘어리츠의 자리츠가 취득 예정인 부천, 고양, 안성 등 3개 물류센터는 임대가능면적의 100%를 쿠팡이 임차하고 있다. 3개 자산의 임대가능면적은 각각 4만2624m², 16만8095m², 9만4875m²다. 총 30만5594m²로 켄달스퀘어리츠가 담은 11개 물류센터의 임대가능면적 합계(62만2668m²)의 절반에 달한다.


켄달스퀘어리츠 역시 투자설명서를 통해 "임대가능면적의 절반 가량을 차지하는 쿠팡의 현금 창출 능력이 감소해 임대료 납부 지연, 미납 또는 임대차계약 중도해지가 발생하고 추가적인 임대차 계약이 진행되지 않아 공실이 발생해 지속되는 경우 자리츠의 임대료 수입이 감소할 가능성이 있다"며 "켄달스퀘어리츠가 자리츠로부터 수취하는 분배금이 감소해 배당금이 예상보다 줄어들 위험이 있다"고 언급했다.


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