이마트 본사와 성수점은 서울 성동구 성수동 2가 333-16에 위치해 있다. 본사 건물은 지하 3층~지상 20층 규모이며 대지면적은 1만9359.44㎡, 연면적은 9만9474.72㎡다. 건폐율 59.9%, 용적률 292.8%다. 2001년 4월 준공했다. 이마트는 현재의 본사 건물을 철거해 재개발한 뒤 다시 재입주하는 방안을 고려하고 있다.

이마트 본사의 가치를 높이는 요인 중 하나는 이곳이 희소성이 높은 준공업필지에 속한다는 점이다. 서울의 준공업필지는 개발 수익성을 좌우하는 지표인 용적률이 400%에 달한다. 주거용지(250%)와 비교해도 높은 수준이다.

부동산 개발업계 관계자는 "서울에 준공업필지로 지정된 땅은 가양동과 성수동, 영등포, 문정동 등에만 몰려 있을 정도로 많지 않다"며 "더욱이 이마트 본사처럼 대지면적이 이처럼 넓은 준공업필지는 찾아보기 어렵다"고 말했다. 그는 "서울 내 작은 규모의 준공업필지 하나만 매물로 나와도 매수희망자가 10~30곳씩 달라붙는 것이 현실"이라고 설명했다.

다른 지역에 비해 성수동이 용적률 인센티브를 비교적 후하게 준다는 점도 긍정적인 요인이다. 건설업계 관계자는 "성수동의 경우 일정 수준의 녹지 비율과 R&D 요건 등을 충족시키면 용적률을 올려주는 경우가 많다"며 "이런 식으로 성수동에 있는 건물 중 용적률 500% 이상을 부여받은 곳이 꽤 있다"고 말했다. 그는 "부영 역시 이 같은 방안을 활용해 서울숲 인근 부지의 용적률을 추가로 부여받았다"고 덧붙였다.

다만 이마트 본사의 경우 용적률을 높게 부여받는 지식산업센터만으로는 대규모 개발수익을 기대하기 어렵다는 반응이 지배적이다. 수익성이 높은 주거단지 공급이 필수라는 얘기다. 건축사와 상의해 지식산업센터와 주거단지의 공간 배분, 인센티브 방안 등을 면밀하게 검토해서 설계해야 한다는 의견이 지배적이다. 여기에 서울시에서 지구단위 계획 변경 신청을 어떻게 받아들일지도 변수라는 지적이 나온다.

일각에서는 이마트 본사 매각가가 올라갈수록 편법이 발생할 여지가 많아진다고 지적한다. 분양시장 관계자는 "최근 지식산업센터 내의 기숙사를 마치 오피스텔처럼 판매하는 경우가 늘고 있다"며 "이는 생활형 숙박시설로 분양한 뒤 실입주자들이 거주하는 것과 같은 형태"라고 말했다.