부동산 개발에 따른 이익을 환수한다고 대대적으로 떠드니 개인이나 법인 등 민간 부동산 투자자에게도 불똥이 튀는 것 아니냐는 볼멘소리도 나온다. 리스크를 지고 '내돈내산(내 돈 주고 내가 산 것)' 투자를 했는데 왜 공공이 이익 상당수를 뺏어가냐는 불만이다. "공산당이 따로 없다"는 얘기마저 나온다.

하지만 이는 오해에서 비롯된 잘못된 사실이다. 개발이익 환수 대상이 되는 사업은 공공개발 혹은 민관합작개발 등 대규모 개발사업에 국한한다. 민간 법인이나 개인이 땅을 사서 개발해 수익을 얻는 사업은 환수 대상에 포함되지 않는다. 

개발이익이라는 용어가 주는 막연한 인식 때문에 오해를 일으킬 수 있지만 이는 사실이 아닌 것이다. 공공재정과 관련한 시민단체에서 오래 몸담은 한 연구원은 "거의 대부분의 시민들이 개발이익에 대해 잘못 생각하고 있다"며 "개발이익에 관한 정의를 정확하게 알려주면 난생 처음 알았다고 말하는 사람이 태반"이라고 말했다.

개발이익 환수에 관한 법률에 보면 환수 대상이 되는 개발사업에 대한 정의가 명확히 나와 있다. 해당 법 2조에 따르면 개발사업이란 국가나 지방자치단체로부터 인허가를 받아 시행하는 대규모 택지개발사업 등을 뜻한다. 

▲주택단지조성사업 ▲산업단지개발사업 ▲관광단지조성사업 ▲도시개발사업, 지역개발사업 및 도시환경정비사업 ▲체육시설 부지조성사업 등이다. 이처럼 공공 혹은 민간공동투자로 진행하는 대규모 개발사업만 환수 대상인 것이다.

이러한 개발로 발생하는 땅값 상승분의 일정 부분이 환수된다. 개발 전후 땅값을 뺀 뒤 개발비용과 정상지가 상승분을 뺀 금액이 그 대상이다. 

민간 법인이나 개인이 입지 분석과 수익성 분석 등을 거쳐 땅을 사고 건물을 지어 분양했을 때 발생하는 이익은 환수 영역이 아니다. 이는 투자이익에 해당하며 공공이 개입하기 어려운 사유재산의 영역이다. 

개발이익 환수 이슈가 점화하자 이를 혼동해 잘못된 선동을 하는 케이스들이 곳곳에서 노출된다. 개발이익 환수 논쟁이 본격화하는 가운데 개발이익에 관한 개념부터 명확히 해야 한다는 지적이다.