대한토지신탁의 지난해 영업수익은 1080억원으로 전년(996억원) 대비 8.4% 증가했다. 지난해 영업이익은 695억원으로 1년 전과 비교해 67.4%(2020년 영업이익 415억원) 늘어났다. 당기순이익은 522억원으로 전년도(309억원)보다 68.9% 증가하며 창사 이래 최대 수익성을 기록했다. 신규수주 역시 1183억원으로 전년(804억원)보다 47% 늘어 곳간을 든든히 채웠다는 평가를 받는다.

◆신속한 재무개선…부동산 호황·이훈복 효과 시너지

대한토지신탁의 실적에서 가장 눈에 띄는 부분은 재무건전성이 눈에 띄게 회복됐다는 것이다. 회사의 지난해 부채비율은 51.8%로 전년(86.54%) 대비 34.6%포인트(p) 감소했다. 2019년 174.8%를 시작으로 매년 큰 폭으로 부채비율이 떨어지고 있다. 

신탁계정대도 매년 꾸준히 감소 중이다. 신탁계정대는 일반적으로 차입형토지신탁사업을 진행하는 과정에서 시행사 혹은 조합에게 사업 자금을 대출해주는 계정이다. 부동산신탁사가 신탁계정대를 따로 만들고 여기에 자본을 투입하거나 신탁계정이 차입금을 빌리는 방식으로 사업자금을 조달한다. 수탁사가 차입의무를 부담해야 하기 때문에 리스크가 높아 보수율이 가장 높다. 대형 신탁사일수록 차입형토지신탁사업이 활발하고 자연히 신탁계정대 비중도 올라가는 구조다.

대한토지신탁의 신탁계정대는 2016년 1396억원에서 2019년 7348억원까지 빠르게 늘어났다. 이후 2020년 6113억원, 지난해 4315억원을 기록하며 2년 연속 급격한 하향곡선을 그리는 중이다.

신탁계정대를 줄이면서 1년 이하 유동성 비율도 큰 폭으로 증가했다. 2020년 120.8%였던 유동성 비율은 지난해 2021년 249%로 두 배 이상 올랐다. 신탁계정대 축소로 확보한 여유자금으로 차입부채 1081억원을 상환한 덕분이다.

부동산신탁업계는 이훈복 대표의 역량 발휘와 2020년 부동산 시장의 이례적인 호황이 겹치면서 위기에 봉착했던 대한토지신탁의 체질개선이 이뤄질 수 있었다고 평가한다. 대한토지신탁은 박성표 전임 대표의 무리한 사업 추진으로 임기 말인 2018년 차입금 부채가 3919억원으로 2017년(2075억원) 대비 88.91% 불어났다. 이자비용도 37억원에서 111억원으로 무려 204.21% 증가해 재무건전성이 악화되고 있었다.

이 대표는 부임 후 2000여세대의 미분양 가구를 해소하며 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 원리금 상환에 나섰다. 대우건설 시절부터 관계를 쌓아온 금융사들과 리파이낸싱을 성사해 금융비용도 줄여나갔다. 부동산 시장도 2020년부터 이례적인 호황을 맞이하며 이 대표의 체질개선 작업에 훈풍으로 작용했다.

◆신탁계정대 비율, 여전히 높아…사업다각화 절실

부동산 시장의 호황과 이 대표의 리더십은 대한토지신탁의 지난해 당기순이익 신기록 달성의 기반이 됐다. 

다만 숙제가 여전히 남아있다. 차입형토지신탁 사업의 규모가 줄긴 했지만 여전히 전체 사업에서 차지하는 비중은 상당하다. 금융감독원에 따르면 지난해 3분기 기준 대한토지신탁의 신탁계정대는 5119억원으로 전체 자산건전성 분류 자산(5162억원)의 99.17%에 달한다. 이는 국내 차입형토지신탁의 선두주자인 한국토지신탁과 한국자산신탁을 넘어서는 비율이다.

한국토지신탁은 지난해 3분기 6871억원의 자산건전성 분류 자산 중 85.44%인 5871억원이 신탁계정대였다. 한국자신신탁은 같은 기간 4134억원 중 3454억원이 신탁계정대로 83.55%를 기록했다. 최근 기준금리가 상승하는 등 차입형토지신탁에 비우호적인 환경이 조성되고 있는 상황에서 대한토지신탁의 높은 신탁계정대 비율은 향후 실적에도 영향을 줄 수 있다.

대한토지신탁은 이를 타개하기 위해 사업 다각화를 추진 중이다. 향후 리츠(REITs) 사업부문과 도시정비사업을 활성화한다는 계획이다. 올해 초부터 이를 위해 조직개편과 인력 보강을 진행 중인 것으로 알려졌다.

대한토지신탁 관계자는 "과거 체질개선에 초점을 맞췄다면 올해는 최근의 시장변화에 능동적으로 대처하는 데 집중할 시기"라며 "다양한 사업을 계획하고 추진하고 있다"고 설명했다.