사고 시 보증을 통해 주거 울타리 역할을 하는 국가 주택보험기관인 셈이다. 특히 분양보증은 30가구 이상을 공급하는 주택사업자가 필수적으로 가입해야 하는 절차다. HUG는 분양보증 업무의 일환으로 해당 주택가격이 적정한지를 심사하는 '고분양가 심사제도'를 운영하고 있다.   

고분양가 심사제도는 분양가 상한제와 함께 분양가를 통제하는 양대 축으로 작용하고 있다. 고분양가 심사제도는 인근 아파트 단지 시세와 비교하는 비교 방식으로 HUG가 산정한다. 분양가 상한제는 시·군·구 등 지방자치단체의 분양가심사위원회가 기본 건축비와 택지비 등을 더해 분양가 상한선을 정하는 원가 방식으로 산정한다. 

통상적으로 분양가 상한제의 기준이 상대적으로 더 엄격하며, 적용 지역의 경우 HUG의 고분양가 심사제가 분양가 상한제보다 넓게 적용된다. 다만 적용 지역이 겹칠 경우 분양가 상한제를 우선 적용한다. 적용 지역은 투기과열지구, 조정대상지역 등 정부의 규제 지정에 따라 결정한다.

◆"분양가 통제 효과, 40년간 검증 안 돼" 

2015년 7월 출범한 HUG는 2016년부터 고분양가 심사에 나섰다. 분양보증 리스크를 관리하고 적정 가격 수준의 주택공급으로 시장 안정에 기여하기 위해서다. 그러나 시장 상황과 맞지 않는 가격 산정과 불투명한 기준으로 깜깜이 심사라는 지적이 끊이지 않았다.

분양가가 과도하게 낮게 책정되자 사업주체들이 반발하면서 후분양 전환과 사업 지연으로 공급 차질이 발생했다. 2019년 분양한 '브라이튼 여의도'(아파트 454가구·오피스텔 849실·오피스 및 상업 복합시설)와 서울 종로구 세운지구에서 13년 만에 분양한 '힐스테이트 세운'(아파트 429가구) 등이 대표적이다. 

두 사업장은 HUG의 분양가 통제(각각 3.3㎡당 3980만vs3100만원, 3200만vs2761만원)에 반발했고 사업성 확보를 위해 분양을 미뤘다. HUG의 분양가 통제로 사업 추진이나 분양을 미루는 물량이 수도권에서만 10만 가구 이상이라는 지적도 나왔다.

    

지나치게 낮은 분양가가 초과 수요를 촉발해 이른바 '로또 청약' 폭발로 정작 실수요자가 혜택을 못 받는 시장 왜곡도 발생했다. 분양가 통제가 각종 대안주거시설 공급을 야기해 사회적 비효율을 야기시켰다는 비판도 나온다. 

이태희 건설산업연구원 부연구위원은 "아파트(주상복합 포함)를 짓는 것이 가장 적절한 사업장에 분양가 통제 탓에 오피스텔이나 생활형 숙박시설, 심지어 오피스에 편법으로 거주하는 형태인 라이브 오피스를 지을 수밖에 없는 상황이 발생하고 있다"며 "이는 사회적 비효율"이라고 말했다.

이처럼 분양가 통제에 따른 부동산 시장 안정 효과는 미미하다는 비판이 꾸준하다. 이런 상황에서 최근 HUG는 공동주택 뿐만 아니라 오피스텔과 도시형 생활주택에도 분양가 심사가 필요한 지 검토하는 것으로 알려졌다.  

  

허윤경 건설산업연구원 경제금융실장은 "분양가 규제는 40여년 실험에도 그 효과가 검증되지 않았다"며 "분양가 규제로 사업자는 실익이 상당폭 감소하게 되면서 결국 주택공급에 제약이 발생하는 부작용이 나타났다"고 강조했다. 주택공급과 주거안정이라는 HUG의 설립 취지와도 상반된 대목이다.

김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 "분양가 규제를 통해 그 목적과 효과를 달성했는지 여부가 중요한데, 분양가 통제로 기대한 시장 안정 효과는 과거에도 실패했고 이번에도 실패했다"고 지적했다.

김 실장은 이어 "공공택지에서의 분양가 통제는 찬성하지만 민간택지에서는 적용하면 부작용이 더 크다"며 "무엇보다 적정 분양가를 산정할 때는 원가를 어떻게 낮춰줄 수 있을 것인가에 초점을 맞춰야 한다"고 강조했다.

◆"2~3곳 민간 부동산IB들 우선 참여해야"

HUG의 분양가 통제에 대해 보다 투명하고 합리적인 기준을 마련해야 한다는 게 전문가들의 중론이다. 최근 정부는 분양가 상한제를 개편하면서 HUG의 고분양가 심사제도도 함께 개편했다. 2021년 9월에 이은 두 번째 개편이다. 

HUG는 인근 시세 산정기준을 기존 '준공 후 20년 내 사업장'에서 '10년 내 사업장'으로 개선하고, 원자재값 등 자재비 단기 급등 시 이를 반영하는 자재비 가산제를 신설했다. 이전엔 건축 연령별 가산율과 심사평점에 따른 가감율 등 심사 기준을 일부만 공개했지만 이번 개편에서는 세부기준을 모두 공개하기로 했다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "고분양가 심사기준과 절차개선에 대해 투명성을 높인다는 측면에서 긍정적"이라며 "사업주 입장에서도 일방적인 분양가 통보가 아닌, 사전예측 가능성을 높일 수 있다"고 말했다. 

다만 수도권과 지방에서는 준공 이후 아파트 가격 변화에 차이가 있는 만큼 산정 효과에 의문을 제기하는 목소리도 있다. 엄근용 건설산업연구원 부연구위원은 "수도권 아파트는 통상 준공 이후 가격이 감소하다가 재건축 연한이 다가오면 다시 상승하는 경향이 있다"며 "하지만 지방 아파트는 그렇지 않기 때문에 시세 산정 기준을 일괄 적용하면 또다시 가격 왜곡이 발생할 수 있다"고 말했다.

개발업계 관계자는 "사업을 하다보면 예기치 못한 다양한 변수들이 일어나는데, 여러가지 예외상황이 발생하면 이를 유연하게 적용할 수 있는 산정 시스템이 필요하다"고 말했다. 이와 관련해 HUG 관계자는 "현재 제도 개편 직후여서 모니터링 단계"라며 "이번 개편에서 이의신청 절차도 만드는 등 합리적인 기준을 만들기 위해 노력하고 있다"고 말했다.

HUG의 분양가 심사와 관련해 근본적으로는 민간 플레이어들이 참여하는 경쟁 체제를 구축해야 한다는 지적이 나온다. HUG 뿐만 아니라 은행, 증권사 등 민간금융기관들이 분양보증 상품을 함께 취급할 수 있도록 해야 한다는 것이다. HUG는 독점적인 분양보증을 명목으로 지나친 가격 통제에서 벗어나 분양보증 리스크를 관리하는 역할에 머물러야 한다는 지적이다. 

엄근용 부연구위원은 "민간에게 개방할 경우 보증수수료를 낮출 수 있고 사업비 감소까지 기대할 수 있다"며 "분양보증 리스크가 생각만큼 크지 않은데 우선 2~3개의 민간기관이 참여하는 방안을 검토할 수 있을 것"이라고 말했다. 

 

부동산업계 관계자는 "과거와 달리 국내 IB들의 부동산 개발 노하우가 많이 쌓였고 자본도 넉넉한 수준"이라며 "민간금융기관들이 참여할 경우 공기업의 독점 폐해를 막을 수 있을 것"이라고 말했다.