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삼성증권
최근 6년간 분양보증 사고액 6272억
권녕찬 기자
2022.08.02 10:08:11
④100억 이상 사고건수 총 13건…19·20년 지방서 사고 급증
이 기사는 2022년 07월 29일 12시 15분 유료콘텐츠서비스 딜사이트에 표출된 기사입니다.

[팍스넷뉴스 권녕찬 기자] 최근 6년간(2015~2021년) 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 사고 규모가 최소 6000억원 이상인 것으로 나타났다. 이는 100억원 이상 보증사고가 발생했던 사업장만을 대상으로 한 수치다. 총 사고건수는 13건에 달했다. 


◆분양보증약관 의거 4가지 해당하면 '보증사고'


보증사고는 HUG의 수익성을 저해하는 대표 요인이다. HUG의 총 34가지 보증상품 가운데 분양보증은 전세보증보험(전세보증금반환보증)과 더불어 HUG의 핵심 수익원이다. 전체 보증료수익 중 분양보증료가 차지하는 비중이 가장 높다. 지난해 HUG의 전체 보증잔액(536조6162억원) 중 분양보증이 차지하는 비중도 39.8%(213조6936억원)로 가장 높다. 


분양보증 상품은 주택분양과 임대, 주상복합 및 오피스텔(주거용) 30세대 이상을 분양·임대하는 국민들 모두에게 영향을 미친다. 주택사업자는 해당 주택의 입주자모집공고를 하기 전 필수적으로 HUG의 분양보증을 받아야 한다. 사업자 부도 등으로 정상적인 사업이 어려울 경우 수분양자는 HUG를 통해 입주금을 환급 받거나(환급이행), 계속적인 사업추진(분양이행)을 요구할 수 있다.

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HUG는 주택분양보증약관에 의거해 4가지를 보증사고로 규정한다. ▲시행사가 부도·파산했을 때 ▲실행공정률이 예정공정률보다 25%포인트 이상 차이가 날 때 ▲실행공정률이 75퍼센트를 넘은 상황에서 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 지연될 때 ▲시공자의 부도·파산 등으로 공사 중단 상태가 3개월 이상 지속될 때 등이다. 


◆'사천 흥한에르가 2차' 2022억, '사곡 경남아너스빌' 796억원 등


최근 분양보증 사고는 2019년과 2020년 빈번하게 발생했다. 울산과 경남, 광주와 전북 등 지방에서 보증사고가 집중됐다. 2018년까지 0.01% 수준이었던 사고율(대위변제액/분양보증 규모)은 2019년 0.12%, 2020년 0.10%로 10배 이상 증가했다. 


이는 지방 중소 시행사들의 경영난과 미분양, 자금난에 따른 사업 지연 등이 원인으로 지목된다. 지난해의 경우 분양보증 사고가 한 건도 없었다. 다만 임대사업장에서 5건의 보증사고가 발생했고 77억원의 대위변제가 이뤄졌다. 보증상품 분류상 주택임대보증은 분양보증으로 분류한다.


2015년부터 지난해까지 가장 보증사고 규모가 큰 사업장은 2019년 경남 사천에서 발생한 '사천 흥한에르가 2차'다. 보증사고 규모가 2022억원에 달했다. 이 사업은 사천 유천지구 일대에 지하 2층~지상 15층 19개 동, 1295가구 아파트를 짓는 공사였으나 시공사 부도로 2019년 1월 공사가 중단됐다. 당시 시공사는 흥한건설, 시행사는 세종알엔디였다. 


2015년 경남 거제에서는 '사곡 경남아너스빌'이 796억원 규모의 분양사고를 냈다. 이 사고는 국회의원을 지냈던 고 성완종 회장이 이끌던 경남기업의 부도로 발생했다. 이 사업은 거제 사등면 사곡리 산61-4외 6필지에 지하 3층, 지상 17~25층 14개 동, 1030세대 규모의 지역주택조합 공동주택을 짓는 공사였으나 2015년 경남기업의 법정관리로 공사 중단 사태를 맞았다.


경남기업 부도 여파로 같은해 서울에서 진행 중이던 재개발 현장에서도 분양사고가 터졌다. '봉천 12-1구역 재개발' 현장으로, 서울 관악구 봉천동 1544의1 일대에 지하 3층~지상 18층 9개 동, 519가구 아파트를 짓는 사업이었다. 경남기업이 법정관리에 들어가면서 257억원 규모의 보증사고가 발생했다.   



◆지난해 분양보증 사고 관련 채권 회수 1003억원


HUG는 분양사고로 계약금과 중도금을 수분양자한테 환급하는 경우 차후 해당 사업 부지와 미완성 건축물을 처분해 채권 회수에 나선다. 지난해 HUG가 분양보증 사고와 관련한 채권 회수액은 총 1003억원이다. 지난해 HUG는 경남 사천 흥한에르가 2차(604억원)와 전북 완주군 사업장(312억원)을 성공리에 매각해 916억원을 회수했다. 분양보증을 포함한 전체 상품의 지난해 총 채권 회수액은 4275억원이다.


앞서 사천 흥한에르가 2차는 HUG가 매각한 자산을 부산지역 업체인 삼정이엔시가 매입해 사업을 이어갔다. 삼정이앤시는 단지명을 삼정 그린코아 포레스트로 새롭게 단정해 공사를 재개했고 내년 9월 준공을 앞두고 있다. 공사를 중단한 지 3년 만이다.


경남기업 부도로 분양사고가 발생했던 거제 사곡 경남아너스빌은 사고 이후 당시 대한주택보증㈜(HUG 전신)이 자사의 자금관리 하에서 공사 진행을 승인하면서 2015년 6월 공사를 재개했다. 이후 우여곡절 끝에 2017년 초에야 공사를 완료했다. 착공에 돌입한 2011년 이후 7년 만이었다. 


봉천 12-1구역 재개발의 경우 2015년 경남기업 부도 이후 3년간 멈춰있다가 당시 대림건설과 삼호건설이 승계시공사로 나서 2020년 4월 공사를 매듭지었다. 2013년 착공 이후 8년 만이었다. 새 단지명은 이편한세상 서울대입구2차 아파트다. 


과거 HUG의 보증사고 급증은 최근 국내 부동산 시장에 시사하는 바가 적지않다는 지적이다. 최근 급격한 금리 인상과 원자재 가격 급등, 공급망 이슈로 어느 때보다 분양사고 가능성이 높아지고 있기 때문이다. 집값 하락과 대출이자 부담으로 미분양 가구도 최근 급증하고 있다. 재무구조가 취약한 지역 중소 건설사들의 재무건전성이 빠르게 나빠지는 모습도 포착된다. 


부동산 업계 관계자는 "공사비 인상과 미분양 증가 흐름이 이어지면 영세한 지방 사업자들의 줄도산 위기가 커질 것"이라며 "HUG의 분양사업장 관리 역량이 필요한 시점"이라고 말했다.

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