[딜사이트 박성준 기자] 최근 부동산시장에서 가장 큰 이슈는 집값 하락일 것이다. 코로나 시즌 이후 최근 몇 년간 유동성을 흡수하며 폭풍가도를 달렸던 자산시장이 점차 주춤하는 모양새다. 누구나 알듯이 원인은 금리인상과 경기침체, 집값 고점인식 등 다양한 악조건이 어우러져서다.

하지만 부동산 가격이 내리는 가장 근본적인 이유는 수요자가 현재의 가격에 살 의지가 없는 점이다. 이것은 단순히 지금의 부동산을 사는 게 불가능할 정도로 비싸다거나 혹은 자금조달의 모든 통로가 막혀서는 아니다. 궁극적으로는 부동산 수요자의 욕구를 충족시키지 못했기 때문에 벌어진 현상이다.

부동산 시장에서 나오는 매물은 주택이건, 상업용 건물이건 간에 항상 수익성을 고려해서 수요자들이 접근했다. 특히 부동산은 다른 자산들에 비해 말 그대로 거래 움직임이 둔하고, 자본의 투입규모가 상대적으로 크기 때문에 쉽게 접근할 품목이 아니다. 대출이나 차입금 없이 온전히 자신의 자본으로 접근할 수요자도 몇 없다.

이 때문에 대부분의 수요자들은 부동산 구매의 의사결정과정에서 현재 자신의 현금흐름으로 감당 가능한지 집요하게 따져본다. 주택시장에서 사람들이 청약방식을 선호하는 것도 그것이 매우 합리적이라기보다는 확정적 이익의 가능성이 크기 때문이다. 구매자의 측면에서만 생각해보면 물건을 보고 구매하는 후분양이 더욱 합리적인 방식이다. 사람들은 과정의 합리성보다 수익률을 더 따지기에 최근 몇 년간 불나방처럼 묻지마 청약이 이어진 것이다.

다만 이제는 상황이 좀 변했다. 어떤 부동산 매물이건 간에 수익률이 점점 박해지고 있다. 자금동원력이 좋은 대기업 시행사나 시공사뿐 아니라 일반인의 기준에서 접근해도 살만한 매물이 별로 없다. 토지 가격도 올랐고, 건물가격도 올랐다. 직접 건축물을 짓기 위한 인건비나 자재비도 모두 올랐다. 게다가 자금을 조달하는 비용인 금리마저 우상향 중이다. 어떤 부동산을 택하건 수익성은 이와 반비례하고 있다. 이러한 증거는 서울의 주택거래가 역대 최저치로 말라버린 것이 증명한다.

그렇다고 우리나라의 부동산 시장에서 일본의 잃어버린 10년처럼 대폭락이 온다거나 수년 내 자산가치가 반토막이 난다는 데는 동의하지 못하겠다. 사람들은 현재 자산 가격의 높낮이만 이야기하지만 결국 구매타이밍을 정할 땐 수익률만 따졌다. 10년 전에도 그때의 부동산이 가장 비싸다고 인식했다. 아무리 자산 가격이 올라도 이보다 더 오를 확신만 주어진다면 부동산 시장의 바람은 다시 바뀔 것이다.