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에쿼티가 필요할 때
권녕찬 기자
2022.08.16 08:25:41
타인자본 끌어다 쓰는 시기 저물어…위기관리능력 '시험대'
이 기사는 2022년 08월 12일 08시 00분 유료콘텐츠서비스 딜사이트에 표출된 기사입니다.

[팍스넷뉴스 권녕찬 기자] 요즘 들어 부쩍 분양 영업하는 분들에게서 전화가 자주 온다. 어느 수도권에 좋은 물건이 있는데 투자해볼 생각이 없냐고 말이다. 예전에는 '예예' 하면서 거절하면 그걸로 마무리됐지만, 최근에는 좀 더 끈길겨졌다. 뭔가 보다 집요하고 공격적인 느낌이다. '확실히 예전보다 부동산 시장이 어렵구나'하고 체감하게 된다.

최근 부동산 사업의 각 영역에 참여하는 주체들은 모두 몸을 사리고 있다. 디벨로퍼(시행사), 시공사, 신탁사, 대주단 할 것 없이 모두 침체 국면 대응에 나서고 있다.


한 디벨로퍼에는 가능하면 땅을 사지 말라는 지침이 내부에 전달됐다. 다른 디벨로퍼는 지난해 수백 억씩을 주고 사논 땅마저 처분하고 있다. 빠르게 부동산 시장이 얼어붙자 울며 겨자먹기로 분양까지 미루는 상황도 발생하고 있다.


지난해 역대 최저를 기록했던 미분양 기조는 옛말이 됐다. '힐스테이트'를 내건 단지도 속수무책이다. 대구, 대전뿐만 아니라 안산, 양주, 서울까지도 힐스테이트 단지들의 미분양이 속출하고 있다. 


원자재값 급등과 공급망 문제로 시공사들이 책임준공을 못하겠다며 배 째라 식으로 나온다는 얘기도 들린다. 철근, 시멘트, 레미콘 등 주요 건자재 가격이 오른 상황에서 금리 인상에 수급 이슈까지 겹치자 때마춰 준공을 못하겠다고 아우성을 치는 것이다. 최근 규모가 작은 일부 중소 건설사의 경우 부도 사태를 맞았다.

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시공사가 위험해지니 책임준공을 약속하고 개발사업에 나선 신탁사들도 덩달아 위험에 노출되고 있다. 책준형 관리신탁(책임준공확약 관리형 토지신탁) 위주로 사업을 영위하고 있는 금융지주계열 신탁사나 신생 3사의 경우 특히 리스크가 커졌다. 한 금융계열 신탁사에는 당분간 책준신탁 영업을 하지 말라는 지시가 내려졌다고 한다. 


최근 대주단 모으기도 쉽지 않다는 토로가 나온다. PF 공급자인 대주단들도 몸 사리기를 본격화하는 탓이다. 대출 한도는 목까지 찼고 분양가 상승 등 사업비 증가도 부담이다. 사업이 성공해야 자금을 회수하는데 미분양이 급증하는 등 전반적인 사업 리스크가 크게 증가하는 실정이다. 최근 브릿지론에서 본 PF로 넘어가지 못하는 현장도 발생한다고 한다. 


부동산은 곧 대출이다. 개인이나 기업 모두 대출에 의존해 부동산을 취득한다. 특히 최근 몇 년간은 더 심했다. 금리가 낮다 보니 너도나도 타인자본을 빌려 곳곳을 노렸다. 상대적으로 자기자본(에쿼티) 사이즈는 등한시된 셈이다.


하지만 상황이 급반전됐다. 기초 체력 없이 무리하다가는 망하는 시기가 왔다. 에쿼티가 중요해진 시기가 온 것이다. 사업구조를 짜기 어려운 국면에서 부동산 주체들의 위기대처능력이 시험대에 올랐다는 평가다. 어느 곳이 위기를 기회로 만드는지 지켜보는 것도 흥미진진한 일이다.


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