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우리·교보신탁, 극적인 미분양 해소
장동윤 기자
2022.09.21 09:08:01
①사천시 내 1800세대 공급···항공우주청 '호재'에 분양률 반등
이 기사는 2022년 09월 16일 08시 00분 유료콘텐츠서비스 딜사이트에 표출된 기사입니다.
최근 부동산신탁사를 주축으로 사천시 주택 개발이 활발하다. 교보자산신탁을 필두로 우리자산신탁, 대한토지신탁, 한국투자부동산신탁이 오는 2025년까지 사천시에 총 3530세대 주택을 공급할 예정이다. 지방 중소도시의 경우 인구수가 적고 사업성도 열위한 탓에 이러한 대규모 주택 공급은 이례적이다. 정부가 '항공우주청' 사천 설립 계획을 가시화한 만큼 많은 부동산신탁사가 사천시 인구 증가에 베팅한 모양새다. 다만 일각에서는 이들의 사천시 진출에 우려의 목소리를 낸다. 사업성에 대한 면밀한 검토 없이 '호재'만 보고 진행한 사업은 향후 미분양 리스크로 이어질 수 있다는 이유에서다. 실제로 2010년대 중반 지방 도시 개발사업에 나선 여러 신탁사가 미분양 발생으로 골머리를 앓기도 했다. 팍스넷뉴스는 사천시에 진출한 신탁사 네 곳의 사업장을 면밀히 분석한다.

[팍스넷뉴스 장동윤 기자] 교보자산신탁과 우리자산신탁이 부동산신탁사의 사천시 진출에 포문을 열었다. 두 부동산신탁사는 오는 2024년까지 약 1800세대 규모 신축 아파트를 사천시에 공급할 예정이다.


두 곳 신탁사는 사천시의 주택 교체수요를 노리고 아파트를 공급하겠다는 계획이다. 2018년 이후 지난 4년간 사천시에는 신축 아파트가 지어지지 않았다. '새집'으로 이사하고자 하는 지역 내 수요자를 타깃으로 주택 공급에 나선 것이다.


사업부지의 입지조건 또한 양호하다. 교보자산신탁(사천시 정동면 예수리)과 우리자산신탁(사천시 사남면 유천리)의 사업부지 모두 사천시외버스터미널, 사천공항 등 주요 교통시설과 인접한다. 사천시에 비해 생활 인프라가 우수하다고 평가받는 진주시 시내로도 도로를 통해 30분 내 이동이 가능하다.


부동산신탁업계 관계자는 "지방 중소도시라도 새집 수요는 존재한다"며 "지방 중소도시의 경우 토지비가 비교적 저렴하기 때문에 교체수요만 확실하다면 괜찮은 수익을 기대할만하다"고 설명했다.

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그는 "10만명 내외의 사천시 인구수를 감안하면 1500세대 내외 신규 주택 공급은 지역 내 교체수요로도 소화할 수 있을 것"이라고 전망했다.


◆ 교보신탁, 대우조선해양건설과 신축 아파트 511세대 공급 


우선 교보자산신탁은 지난해 7월 사업부지의 기존 소유주인 정웅씨앤디와 신탁계약을 체결, 토지 소유권을 이전받았다. 이후 대우조선해양건설과 공사 도급계약을, 메리츠캐피탈 등 5개 금융회사와 사업비 대출계약을 체결했다.


신탁계약은 책임준공확약 관리형토지신탁 방식으로 체결했다. 교보자산신탁이 대우조선해양건설의 아파트 준공을 확약해 사업의 신용도를 보강하고, 금융기관으로부터 사업비를 대출받는 구조다.



교보자산신탁이 개발하는 '사천 엘크루 센텀포레'는 8개 동, 511세대 규모 아파트 단지다. 사업 부지는 경상남도 사천시 정동면 예수리 817-7번지 일대, 대지면적 2만9203㎡(8833.91평) 부지다. 교보자산신탁은 이곳에 연면적 7만1310.11㎡(2만1571.31평) 규모 공동주택을 올린다는 구상이다.


사천 엘크루 센텀포레의 개발사업의 소요비용은 총 1344억원이다. 토지비 142억원, 공사비 874억원, 분양경비 50억원 등을 포함한 금액이다.


교보자산신탁은 이 중 1050억원을 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출금으로 충당했다. ▲선순위 대출금 810억원 ▲중순위 대출금 140억원 ▲후순위 대출금 100억원 등이다.


선순위 대주단으로는 메리츠금융지주 계열사가 대거 참여했다. 메리츠화재해상보험(320억원), 메리츠캐피탈(480억원), 메리츠증권(100억원) 등이 자금을 보탰다. 중순위 대주로는 푸른사천제일차, 후순위 대주로는 디에스예수가 각각 참여했다.



지난해 11월 교보자산신탁은 사천시로부터 분양승인을 받은 뒤 12월 입주자 청약에 나섰다. 사천 엘크루 센텀포레의 입주 예정일은 오는 2024년 4월이다.


◆우리신탁 대형 단지 공급···1300세대, 사업비 3500억


우리자산신탁은 지난해 말 사천시 주택공급에 나섰다. 지난해 10월 사업부지의 소유주인 에스앤디파트너스와 신탁계약을 체결하고, 소유권을 이전받았다. 시공은 경상남도 지역에 적을 둔 삼정기업이 맡았다. 우리자산신탁도 책임준공의무를 부담하는 책임준공확약 관리형토지신탁방식을 택했다.



우리자산신탁이 공급하는 '사천 삼정그린코아 포레스트'는 사천시 사남면 유천리 108번지 일대에 지어질 예정이다. 대지면적 7만4579㎡(2만2599평) 부지에 연면적 17만6094.72㎡(5만3362평), 1295세대 규모 아파트 단지를 공급할 계획이다.


사천 삼정그린코아 포레스트 개발사업비는 총 3497억원이다. 토지비 1336억원에 직간접 공사비 1331억원, 판매비 89억원 등을 더한 금액이다. 우리자산신탁은 이 중 약 36.7%(1283억원)를 PF대출로 충당했다.


선순위 대주단으로는 메리츠화재해상보험(550억원)과 새마을금고 19개 지점(368억원)이 참여해 총 918억원을 보탰다. 310억원 규모 중순위 대출에는 BNK저축은행을 포함한 10개 저축은행이, 후순위 대출(55억원)에는 이케이디오제일차를 포함한 3개 금융회사가 각각 참여했다.



우리자산신탁은 지난해 11월 사천시로부터 분양승인을 받고 같은 달 사천 삼정그린코아 포레스트 입주자를 모집했다. 아파트 단지 입주시기는 오는 2023년 9월이다.


◆ 항공우주청 '호재'에 분양률 ↑


신탁계약 체결은 교보자산신탁이 앞섰지만, 입주자 청약에 나선 것은 우리자산신탁이었다. 교보자산신탁보다 먼저 분양승인을 획득했기 때문이다. 사천 삼정그린코아 포레스트(우리자산신탁)의 청약 계약 마감일은 지난해 12월 31일, 사천 엘크루 센텀포레(교보자산신탁)의 계약 마감일은 지난 1월 5일이었다.


분양 초기 두 아파트 단지의 분양 실적은 기대에 못 미쳤다. 계약 마감 직후 사천 삼정그린코아 포레스트의 경우 공급물량 1295세대 중 958세대가 미분양에 그치며 분양률 26%에 그쳤다. 사천 엘크루 센텀포레 역시 전체 511가구 중 미분양 물량이 352가구(분양률 31%)에 달했다.


지지부진한 분양률에 골머리를 앓던 시점, 윤석열 대통령이 제20대 대통령선거에서 당선된 이후 이들 아파트 단지의 분양률도 상승하기 시작했다. 사천시 내 '항공우주청' 설립과 인구유입에 대한 기대감이 분양 실적에 선반영된 것이다. 윤 대통령은 '항공우주청'의 사천시 설립을 공약으로 내걸었다.


올해 4월 말 기준 사천 삼정그린코아 포레스트의 분양률은 80%, 사천 엘크루 센터포레의 분양률은 46%로 분양 초기에 비해 크게 개선됐다. 이후 정부의 항공우주청 설립이 가시화할수록 두 아파트 단지의 미분양 해소에도 속도가 붙고 있다. 사천시에서 최근 집계한 사천 삼정그린코아 포레스트와 사천 엘크루 센터포레의 분양률은 각각 88%, 62%다.

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