[딜사이트 박성준 기자] 세운5구역의 도시정비형 재개발사업이 다소 지체되는 동안 시행법인인 세운5구역PFV의 부지 장부가액이 크게 뛰었다. 토지의 평가액 상승보다는 신규부지의 매입으로 전체 장부가액이 늘었다는 게 이지스자산운용 측의 설명이다. 다만 추가된 부지 매입을 위한 대출금액이 늘어난 만큼 금융비용도 증가했다. 사업이 빠르게 진행되지 않을수록 비용부담은 커지는 구조다.

세운5구역PFV는 2019년 6월 설립했다. 법인은 세운재정비촉진지구 내 세운 5-1, 5-3구역 복합개발 신축공사를 위한 자산의 매입과 관리를 하고 있다.

7일 세운5구역 재개발사업의 시행을 위한 특수목적법인인 세운5구역PFV 감사보고서에 따르면 건설부지 장부가액이 2021년 734억원에서 2022년 1538억원으로 두 배 가량 늘었다. 세운5구역PFV가 보유한 건설부지 장부가액은 공시지가의 일부 조정영향도 있지만 지난해 매입한 신규부지의 가치가 더해진 결과다.

부지 매입을 위한 차입금도 1년 사이 크게 늘었다. 세운5구역PFV는 2021년 3개의 유동화회사를 동원한 장기차입금과 이지스자산운용이 이자율 연 15%의 사채를 함께 빌려줘 총 1050억원의 PF(프로젝트파이낸싱) 대출을 일으켰다.

지난해에는 세운공간제일차를 비롯한 총 9개의 유동화회사가 총 2880억원을 세운5구역PFV에 공급해 차입금이 전년 대비 1830억원 늘었다. 이에 따른 이자비용도 함께 증가했다. 2021년 세운5구역PFV가 지불한 이자비용은 58억원이었지만, 지난해 118억원으로 두 배 이상 증가했다.

이처럼 최근 금리인상 등 자금조달 여건이 악화하고 꾸준히 높은 수준의 금융비용이 나가는 상황에서 사업시행사는 사업을 빠르게 진행하는 것이 유리하다. 

하지만 상황은 녹록치 않다. 세운재정비촉진지구 개발은 기존 소상공인의 이주대책 협상과 더불어 서울시에서 세운지구 개발계획을 재수정하면서 시간이 다소 지체되는 모습이다. 최근에는 세운재정비촉진지구 내 미착공 구역을 통합해 개발한다는 얘기도 나온다. 의무녹지비율을 초과해 녹지를 조성하면 용적률 혜택을 주는 방안도 검토 중이다.

이 사이 세운5구역PFV의 주주구성에도 일부 변화가 있었다. 사업 추진 당시 최대주주였던 연합와이앤제이가 명단에서 빠지고 나머지 지분을 이지스자산운용과 이지스사모부동산펀드, 신탁사인 교보자산신탁, 시공사인 태영건설이 채웠다.

지난해 주주구성을 살펴보면 이지스자산운용(16.46%), 교보자산신탁(10.00%), 이지스제454호일반사모부동산투자신탁(31.05%), 이지스네오밸류블라인드일반사모부동산투자신탁제1호(13.95%), 이지스일반사모부동산투자신탁제462호(12.34%), 태영건설(16.20%) 등으로 구성했다. 주주구성의 변화에 관해 이지스자산운용 측은 "원활한 사업 진행을 위해 주주구성에 변화를 줬다"라고 답했다.

세운 5-1, 5-3구역은 현재 태영건설이 시공사로 선정된 상황이다. 부지 면적은 세운 5-1구역은 3210.5㎡, 세운 5-3구역은 3653.9㎡다.

5-1구역은 지난해 4월 태영건설을 시공사로 선정했으며 공사도급액은 917억원이다. 건물 규모는 지하 7층~지상 18층, 연면적 3만5675㎡이며, 근린생활시설, 생활형숙박시설, 도시형생활주택을 조성할 예정이다.

5-3구역의 도급계약은 지난해 12월 태영건설과 체결했으며 공사도급액은 1013억원이다. 이 건물 역시 5-1과 유사한 규모다. 지하 8층~지상 20층, 연면적 3만8638㎡이며 용도는 5-1구역과 같다.

사업 주체 중 하나인 태영건설 입장에서도 원활하게 개발이 진행되는 것이 손실을 줄이는 길이다. 태영건설은 세운 5구역 사업장에 총 600억원 규모의 PF자금보충 약정을 맺었다. 각각 5-1구역 360억원, 5-3구역 240억원이다.

태영건설 관계자는 "세운5구역 사업장의 착공은 내년 상반기 즈음으로 예정됐다"라며 "서울시와 구역 통합개발과 관해 현재 협의 중이다"라고 말했다.

박성준 기자 joon@dealsite.co.kr

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