[딜사이트 권녕찬 기자] 서울 용산 유엔군사령부(유엔사) 부지 개발을 위해 1조2000억원 규모의 프로젝트파이낸싱(PF)을 조성한 것으로 확인됐다. 사업주체인 일레븐건설이 분양불로 사업을 추진키로 하면서 PF 규모는 예상보다 적게 조성했다.
24일 금융투자업계에 따르면 일레븐건설의 100% 자회사 용산일레븐은 유엔사부지 개발을 위해 1조1900억원의 PF 대출약정을 체결할 예정이다. 메리츠증권·화재·캐피탈 등 메리츠 3사가 중·후순위 모집 없이 단일 트렌치로 자금을 대는 것으로 알려졌다. PF 선순위 금리는 연 7~9% 수준으로 예상된다.
앞서 일레븐건설은 유엔사부지 개발을 위해 지난 2017년 한국토지주택공사(LH)로부터 1조552억원에 땅을 사들였다. 이 과정에서 약 1조원의 브릿지론을 조성했다. 브릿지론 상환 만기일은 오는 3월20일이다. 내달 1조1900억원의 본PF를 조성해 해당 브릿지론을 상환하고 본격적인 착공에 돌입할 것으로 보인다.
유엔사부지 개발의 총 사업비는 3조5000억원 수준으로 파악된다. PF 규모가 총 사업비의 40%도 되지 않는 셈이다. 이는 분양불 도급계약으로 사업을 추진하는 영향으로 풀이된다.
분양불 방식은 시행사가 PF를 통해 토지비 및 필수사업비 일부만 조달하고 공사 진행에 들어가는 공사비는 분양수입을 통해 충당하는 것을 뜻한다. 일레븐건설이 최근 부동산 침체 상황과 금융비용 급증 등을 고려해 공사비 지급방식을 분양불로 택한 것으로 보인다.
분양불 사업의 경우 시공사 입장에서는 부담이 된다. 분양대금을 통해 공사비를 마련해야 하기 때문이다. 특히 최근처럼 부동산 시장이 꺾일 때는 리스크가 더욱 상승한다. 시공사인 현대건설은 용산 유엔사의 우수한 입지와 용산의 미래 가치, 브랜드 파워 등을 고려해 이 같은 리스크를 감수한 것으로 보인다.
현대건설은 이 곳에 고급 주거브랜드 디에이치(The-H)를 공급할 계획이다. 최근 미분양 급증 등 건설경기가 빠르게 악화하고 있지만, 현대건설의 우수한 자본력과 업계 최고 수준의 신용도가 뒷받침된 덕분에 본PF 조성에 성공했다는 분석이다.
금융투자업계 관계자는 "분양불 방식은 메이저 시공사가 수도권에서 택하는 도급방식"이라며 "미분양이 발생하더라도 감당할 체력이 되니까 가능한 구조"라고 말했다.
용산 유엔사부지 개발은 서울 용산구 이태원동 22-34번지 일원 사업면적 5만1753㎡(대지면적 4만4935㎡, 공공공지 6818㎡)에 지하 7층~지상 20층 12개동 규모의 공동주택(420세대), 오피스텔(726실), 판매시설, 호텔 등을 짓는 프로젝트다.
공동주택의 경우 대형 하이엔드 타입으로 구성했다. 170㎡(97세대), 200㎡(232세대), 220㎡(87세대), 240㎡(4세대) 등으로 공급한다. 지역적 특성과 입지, 상위층을 겨냥한 사업전략으로 해석된다. 앞서 현대건설은 지난해 9월 유엔사부지 도급계약을 7508억원에 체결했다고 공시했다.
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