◆인천시, DCRE에 대심도터널 설치 행정처분

인천시는 지난해 11월 사업장을 관통해 지나가는 제2경인고속도로에 약 6㎞ 규모의 대심도터널을 설치해 소음대책을 마련하라는 처분을 DCRE에 내렸다. 대심도터널은 용지보상 및 재산권 설정 필요가 없는 깊이(한계심도 40m 이하)에 설치하는 터널을 의미한다.

DCRE는 이 구간의 소음공해를 최소화하기 위해 소음저감시설로 방음벽 설치와 저소음 도로포장을 계획하고 있었다. 하지만 인천시가 회사의 계획과 다른 처분을 내리면서 회사가 추진하던 시티오씨엘의 잔여세대 분양은 일시 중단됐다.

DCRE는 당초 사업 지연 등의 이유로 시의 행정처분에 반대했지만 지난 1월 이를 수용키로 했다. 양측은 오는 3월 30일까지 개발계획변경을 위해 협의할 계획이다. DCRE는 협의를 마무리하는 대로 분양을 재개할 예정이다.

시티오씨엘 프로젝트는 인천 미추홀구 학익동 587-1번지 일원, 제2경인고속도로 능해나들목(IC)~학익분기점(JC) 1.2km 구간 양쪽으로 9개 단지, 약 1만3000세대 규모의 아파트를 건설하는 사업이다. 154만㎡ 규모의 대지에 아파트는 물론 도시기반시설, 업무·상업시설을 조성할 계획이다. 입주 및 준공은 2024년 말~2025년 초에 이뤄질 예정이다.

시공사는 HDC현대산업개발과 현대건설, 포스코건설 컨소시엄이 맡았다. 총 사업비는 5조7000원에 이르는 것으로 알려졌다.

사업을 기존 계획대로 진행했다면 얻을 수 있을 것으로 예상되는 분양수익은 6조677억원에 달한다. 2021년 완료한 시티오씨엘 1단지, 3단지, 4단지의 분양수익을 분양 완료한 가구(3750가구, 가구 당 4억6675억원)로 나눈 뒤 다시 사업의 총 공급물량(1만3000가구)을 곱해 계산한 결과다. 회사가 얻을 개발이익은 1조7000억원이 예상된다는 게 DCRE의 설명이다. 추정 이익률이 28%에 이른다. 

하지만 개발계획 변경이 예고되면서 사업 불확실성이 커졌다. 기존 분양 완료 가구와 잔여 세대의 분양, 기간 내 사업 완수를 장담할 수 없게 됐다. DCRE 측은 인천시의 행정처분에 반대하며 인천시의 처분대로 사업계획을 변경할 경우 공사기간이 최대 13년 이상 늘어날 것이라고 주장한다.

사업비 역시 대심도터널 건설로 1조2000억원을 추가로 투입할 전망이다. 한국지반환경공학회는 최근 연구용역 결과에 따르면 예상 개통 시기는 2031년이다. 학회는 이 구간에 설치하는 대심도터널은 경제성, 정책성이 미흡하기 때문에 인천시의 장기교통계획으로 진행하는 게 적합하다고 지적한 상황이다.

DCRE관계자는 "제1경인고속도로의 경우 사업을 15년 전부터 추진했지만 아직 착공조차 하지 못했다"며 "제2경인고속도로의 소음문제 해결을 위한 대심도터널 건설 문제는 개통과 별도로 13년 이상이 소요될 수 있다"고 설명했다.

◆실적 악화‧부채 증가 불가피

사업이 예상보다 지연되면서 회사의 실적 역시 지난해보다 부진할 것이라는 지적이 나온다. 지난해 말 디씨알이의 매출액은 4790억원으로 전년(2144억원) 대비 123.4% 증가했다. 영업이익은 1194억원으로 흑자전환(전년 영업손실 95억원)했다. 당기순이익 역시 961억원으로 손익 개선(전년 당기순손실 112억원)이 진행 중이었다.

실적이 개선된 건 2021년 진행한 시티오씨엘 1단지, 3단지, 4단지의 분양수익을 순차적으로 매출액에 반영했기 때문이다. 각 단지의 총 분양금액은 1단지 5956억원, 3단지 7010억원, 4단지 3638억원이다. 지난해 말 기준 공사 진행율에 따라 인식한 분양수익은 1단지(58.67%) 3494억원, 3단지(아파트 35.28%, 오피스텔 32.53%) 2718억원, 4단지(아파트 20.34%, 오피스텔 18.66%) 714억원이다.

하지만 인천시의 행정처분과 부동산 미분양 위험 증가의 영향으로 분양은 중단됐다. 올해부터 분양을 재추진할 계획이지만 이번 달 내 개발계획 변경 완료를 확신할 수 없는 만큼 잔여세대의 분양 시점을 특정하기 어려운 상황이 됐다.

분양이 지연되는 동안 DCRE가 제공받은 프로젝트파이낸싱(PF)대출에 대한 이자비용과 사업비 등 일정 수준의 비용 지출은 불가피할 전망이다. 지난해 말 DCRE의 유동부채와 비유동부채의 총합은 1조2948억원으로 전년(9929억원) 대비 30.4% 증가했다.

이 중 만기가 1년 내 도래하는 유동부채는 2021년 3883억원에서 지난해 5842억원으로 50.5% 증가했다. 총 부채의 증가로 부채비율 역시 328.9에서 428.9로 100%포인트(p) 증가했다.

이자비용 역시 증가할 가능성이 높다. 시티오씨엘 5단지 개발사업이 대표적이다. 사업비 조달 등을 위해 SPC 뉴스타도안제일차로부터 제공받은 대출금 1600억원의 연 이자율은 2021년 말 기준 2.95%였다. 지난해 9월 시공사가 HDC현대산업개발에서 대우건설로 바뀌면서 SPC 비엔케이멀티제일차와 400억원 규모의 후순위 대출약정을 새로 체결했다.

새로 체결한 대출약정의 이자율은 최근 국내 기준금리 인상의 영향 등으로 연 7~9% 수준을 뛰어넘을 것이라는 게 업계의 예상이다. OCI가 지난해 9월 DCRE에 제공한 170억원 규모의 1년 만기 대출의 연 이자율은 6%로 다른 건설사가 비슷한 시기 자회사에 제공한 대출금의 연 이자율(8~9%) 대비 낮았다. 하지만 여전히 비우호적인 시장 상황과 인천시의 행정처분 등이 겹치며 오를 가능성이 높아졌다.

업계 관계자는 "DCRE가 현재 분양을 진행할 경우 인천시의 행정처분, 부동산 시장 침체의 영향으로 흥행을 장담하기 어렵다"며 "분양 시계가 멈춰 있는 동안 이자비용 등의 지출로 사업성이 계속 떨어진다면 회사는 부지 매각 등을 고려할 수 있다"고 덧붙였다.

DCRE 관계자는 "시티오씨엘 2단지 개발사업의 경우 아파트를 짓지 않고 용지를 매각하는 방안도 고려하고 있다"며 "이번 사업에서 최선의 성과를 내기 위해 다양한 방안을 검토하고 있다"라고 말했다.