관련업계에서는 하림이 분양불 공사에 따른 조단위 분양대금 충당과 양재 상업·업무시설 및 지방물류단지 등 선매각, 이른바 백기사 끌어들이기를 통해 실탄을 마련할 것으로 보고 있다.

하림그룹의 숙원사업인 양재 첨단물류센터의 총사업비는 6조8712억원이다. 특히 현재 하림이 6조4000억원으로 알려진 HMM(옛 현대상선) 경영권 인수까지 나서면서 원활한 자금 조달이 가능할지 의문 부호가 따라붙는 상황이다. 

시장 우려와 달리 하림그룹 관계자는 "양재 사업은 HMM와 전혀 다른 별개의 프로젝트"라며 "PF조달 없이도 사업비 조달에 문제가 없을 것"이라며 자신감을 보이고 있다. 

우선 하림은 분양불 방식에 따른 대규모 분양대금 유입으로 공사비를 확보한다는 계획이다. 분양불은 공사 진행에 들어가는 공사비를 분양수입을 통해 충당하는 방식이다. 땅을 이미 확보한 하림으로선 유입되는 분양대금으로 대규모 공사비를 충당할 수 있다면 외부 차입을 최소화할 수 있다고 분석한 것이다.

하림이 이 사업에서 분양하는 주거시설 물량은 약 2000세대(공동주택 998세대, 오피스텔 972세대)다. 세대당 평균 분양가를 15억원으로 잡으면 분양대금만 3조원에 달한다. 

관건은 분양 성과다. 하림의 계획대로 되려면 완판에 가까운 분양 성과가 나와야 한다. 최근 부동산 경기가 얼어붙으면서 분양시장이 한파가 불어닥치고 있는 점은 악재다. 다만 서울의 경우 소비자들이 수용 가능한 가격대로 분양가가 나와준다면 충분히 흥행할 수 있다는 분석이다.

부동산업계 관계자는 "해당 사업성을 고려하면 분양가 싸게 나오진 않을 것"이라며 "강남권 입지와 경기 남부권 이하 접근성을 갖추고 있는 만큼 합리적인 가격대로만 책정한다면 분양에 큰 무리는 없을 것"이라고 말했다. 

이 같은 최소 3조원의 분양대금과 이미 확보한 토지매입비 약 5000억을 제외하면 남은 사업비는 3조3000억원 규모다. 나머지 사업비는 상업·업무시설 선매각과 함께 지방에 포진한 물류단지 매각, 사업 우군을 끌어들이는 파트너십 등으로 실탄을 확보할 수 있을 거란 전망이다.

양재 첨단물류단지에는 연구개발(R&D) 지원을 위한 오피스 공간과 컨벤션 중심의 MICE 시설 등 융복합 시설을 함께 조성한다. 또한 대규모 상업시설과 근린생활시설도 들어설 예정이다. 

이러한 유형자산을 선매각하는 한편 서울에 최첨단 물류단지를 조성하는 만큼 지방에 위치한 하림의 물류유통 기능을 서울로 통합할 가능성도 점쳐진다. 이에 따라 전국에 위치한 하림그룹의 물류센터를 매각해 자금을 마련하는 방안이 거론된다. 자회사 선진이 보유한 물류센터만 전국에 6곳이다.

이 밖에 조단위 사업비를 마련하기 위해선 자금줄을 댈 백기사 참여도 불가피할 것으로 보고 있다. 하림 측은 자금조달 계획서에 2조3000억원 규모의 자기자본을 마련한다고 밝혔다. 앞선 유형자산 매각을 통한 매각대금에 더해 사모펀드 조성으로 2조원이 넘는 자기자본을 마련할 수 있다는 시나리오다. 

해당 사모펀드에 사업 우군이 참여할 가능성이 높아 보인다. 사모펀드 특성상 비공개로 투자자를 모집하기 때문에 익명의 백기사가 등장해 자금줄을 댈 가능성이 존재한다. 관련업계에서는 호반그룹이 참여할 것이라는 얘기가 파다하다. 업계 관계자는 "개발업계 쪽에서는 호반의 참여가 유력하다고 보고 있다"며 "아니 뗀 굴뚝에 연기 나겠느냐"고 말했다.

다만 하림 측은 호반과 더이상 엮지 말라는 입장을 보이고 있다. 하림 관계자는 "호반과 양재 사업은 1도 상관이 없다"고 거듭 밝혔다. 이 밖에 하림은 1조원 안팎의 PF를 조달해 남은 사업비를 충당할 것으로 예상된다. 하림이 제출한 계획서에는 6500억원의 PF를 조달할 계획이라고 밝혔다.