18일 업계에 따르면 충무로 제일병원 부지 개발사업인 '힐스테이트 남산' 단지가 준공을 앞두고 있다. 이르면 1월 말, 늦으면 2월 완공 예정이다. 힐스테이트 남산은 3·4호선 충무로역 바로 인근에 들어서는 도시형 생활주택(도생)이다. 서울시 중구 묵정동 1-19 일대 2개 동 지하 1층~지상 최고 9층, 282세대 규모다. 현대건설이 시공사로 참여했다.

이 사업의 개발주체는 파빌리온충무로피에프브이(파빌리온충무로PFV)다. 파빌리온충무로PFV의 최대 주주는 '파빌리온전문투자형사모부동산투자신탁32호'다. 이 사모펀드는 명목상 NH농협을 신탁업자로 내세웠으나 실제 최대 주주는 파빌리온32호다. 2022년 말 기준 보통주 93.27%를 보유하고 있다. 신한자산신탁이 우선주 6.66%, 파빌리온자산운용이 우선주 0.07%를 각각 갖고 있다. 

해당 사모펀드 파빌리온32호의 최대 출자자는 GS리테일이다. 이 회사는 지난 2019년 70억원을 투자해 지분 50%를 확보했다. 지분율은 지난해 3분기 기준 50%로 동일하다. 현재 GS리테일이 보유한 지분의 장부가액은 85억원이다. 아직 준공이 안된 채 계산한 회계상의 수치로 큰 의미는 없어 보인다.

힐스테이트 남산은 국내 여성전문병원인 제일병원을 허물고 짓는 주거단지다. 과거 제일병원은 경영난에 시달리다 2019년 4월 법정관리에 들어갔다. GS리테일은 파빌리온자산운용과 손잡고 2019년 10월 프로젝트금융투자회사(PFV)를 설립해 개발사업에 나섰다. 당시 GS리테일은 주력인 편의점 사업이 성장 한계에 부딪히자 새로운 먹거리로 부동산 개발업에 몰두하던 시기였다. 

2019년 말 분양에 나선 힐스테이트 남산은 흥행 대박을 기록했다. 최적의 입지와 접근성을 갖춘 데다 분양가상한제 규제를 안 받는 덕분에 경쟁률이 상당했다. 당시 고분양가 논란에도 평균경쟁률 60:1, 최고경쟁률은 916:1을 기록했다. 도시형 생활주택은 1~2인 가구를 위한 소형주택으로 일반 공동주택보다 규제가 덜한 특징이 있다.

주거단지를 준공하면 입주가 이뤄지면서 대규모 잔금이 유입된다. 이후 프로젝트파이낸싱(PF) 등 대출 상환을 하면서 사업이익을 정산하는 절차를 밟는다. 향후 초기 분양 대비 입주 가격이 크게 떨어지는 등 입주 리스크가 없다면 GS리테일의 투자금 회수는 무리가 없을 전망이다.

현재 시세는 분양 당시와 유사한 수준을 보이고 있고 금융권 대출규제도 심하지 않다. 당시 분양가는 3억7000만~9억7000만원(전용 21㎡~44㎡)이었다. 분양 이후 부동산 호황으로 가격이 꽤 올랐으나 현재는 분양가 수준을 유지하고 있다.

인근 공인중개사무소 대표는 "지금 부동산 시장 상황이 안 좋지만 힐스테이트 남산은 초기 분양가와 거의 비슷한 시세를 형성하고 있다"며 "여유 매물도 거의 없는 상태"라고 전했다.