현대해상 강남사옥, 3.3㎡당 최고가 경신할까
최소 3000억 이상…관건은 RBC에 영향 미치는 임대기간
이 기사는 2020년 02월 26일 16시 11분 유료콘텐츠서비스 딜사이트에 표출된 기사입니다.


[팍스넷뉴스 이상균 기자] 현대해상이 자사의 강남사옥 매각을 추진하면서 시장의 관심은 3.3제곱미터(㎡)당 매각가가 어느 정도 수준이 될지에 모아지고 있다. 일각에서는 삼성그룹의 서초사옥 매각가 경신도 가능할 것이란 전망을 내놓고 있다. 다만 현재 강남사옥에 입주해있는 현대해상이 임대기간을 얼마로 체결할지가 매각가를 좌우하는 주요인이 될 것이란 분석이다.


26일 부동산업계에 따르면 현대해상은 오는 27일 광화문 본사 사옥에서 강남사옥 매각을 맡을 매각주관사를 선정하기 위한 프레젠테이션(PT)을 실시한다. 이번 PT에는 CBRE코리아와 세빌스코리아, JLL코리아, 에비슨영 코리아 등이 참여해 4파전을 형성한다. 


부동산업계 관계자는 “PT는 각 사당 30분이 배정됐다”며 “통상적인 대기업의 의사결정 과정을 감안할 때 3월초 매각주관사 선정이 이뤄질 것으로 보인다”고 말했다.



현대해상 강남사옥은 서울 강남구 테헤란로 137에 위치한다. 역삼역 4번 출구 인근으로 대로변에 속한다. 2001년 8월 준공한 건물로 토지면적 2289.4㎡, 연면적 3만4983.65㎡다. 지하 7층, 지상 19층 규모로 건폐율 53.75%, 용적률 949.27%다.


부동산업계에서는 현대해상 강남사옥이 3.3㎡당 최고가를 기록한 삼성그룹의 서초사옥 기록을 경신할 수 있을 것으로 전망하고 있다. 삼성물산은 2018년 8월 서초사옥을 코람코자산신탁-NH투자증권 컨소시엄에 7484억원에 매각했다. 3.3㎡당 매각가는 3050만원으로 역대 최초로 3000만원을 넘었다. 


부동산업계 관계자는 “현재 강남 테헤란로 건물들의 공실률이 매우 낮은 반면, 매물은 거의 없다”며 “현대해상 강남사옥처럼 테헤란로 대로변에 위치한 건물은 희소성을 갖춘 매물”이라고 평가했다.


시장에 유동성이 매우 풍부하다는 점도 가격 상승 요인으로 거론된다. 수년간 주택경기 호황이 이어지면서 자금력이 풍부한 건설사들이 대거 늘어났다. 여기에 리츠(REITs) 시장이 활성화한데다가 강남 인근에 본사사옥을 보유하고 싶은 기업들의 수요도 크다는 지적이다. 


부동산 자산운용사 관계자는 “현재 거론되는 가격보다 20~30% 상승할 것으로 예상한다”며 “시장에 수요가 많은 반면, 공급은 부족한 상황”이라고 말했다.


다만 IB업계에서는 주요 임차인인 현대해상이 강남사옥 매각 이후 몇 년간의 임대 계약을 체결할지 여부가 매각가에 영향을 미칠 수 있다고 지적한다. 보험사가 지급하는 부동산 임대료는 현재 회계기준상 금융리스 부채로 인식하기 때문이다. 즉, 임대료 규모가 커질수록 보험사의 지급여력(RBC) 비율이 낮아지게 된다. 


IB업계 관계자는 “현대해상은 RBC 비율을 감안해 최대한 임대기간을 낮추려고 할 것”이라며 “반면 매각주관사 측에서는 매각가를 높이기 위해서 ‘보험사가 일반적으로 사무실 이전을 잘 하지 않는다’는 점을 부각시키려 할 것”이라고 예상했다.

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