◆민간에 건설 맡겨…분양전환형 사업도 호조

불과 수년전만해도 GH의 '빚더미'는 국정감사의 단골 지적거리였다. 2014년 열린 국정감사에서는 GH의 전년도 기준 부채가 8조4357억원으로 부채비율이 318.3%에 육박하면서도 성과급 잔치를 열었다는 비난이 일었다. 경기도가 100% 출자한 공기업인 GH의 부채 발생은 도 재정에 직결되는 사안이기 때문이다.

GH는 이후 5년간 와신상담하며 부채비율을 눈에 띄게 줄였다. 2014년 280.1%로 시작해 ▲2015년 257.5% ▲2016년 193.6% ▲2017년 161.4% ▲2018년 142.1% ▲2019년 140.9%로 5년만에 절반으로 줄이는데 성공했다. 행정안전부(당시 안전행정부)가 정한 부채 권고기준 200% 이하를 당초 2017년까지 작성하겠다는 목표를 세웠지만 이를 1년 앞당긴 것이다. 

부채비율 감소라는 목표를 조기 달성할 수 있었던 배경은 당시 부동산경기 부양책이 광교·다산신도시 분양에 호재로 작용했기 때문이다. GH가 2005년부터 사업비 9조3968억원을 들여 조성한 광교신도시는 첫 분양이 이뤄진 2008년부터 경기 침체 탓에 미분양이 속출했다. 

하지만 정부가 분양가 상한제 폐지를 비롯한 관련 규제를 완화하면서 부동산 가격이 상승 국면으로 돌아섰다. 도의 재정악화로 보류했던 경기도청 신청사 이전도 재개하면서 2014년부터 미분양을 빠르게 해소하기 시작했다. 2015년부터 분양을 시작한 다산신도시 역시 높은 청약경쟁률을 기록하며 성공적으로 분양을 마쳤다. 

GH는 경기 호황을 활용해 광교신도시내 미분양됐던 상업용지 및 자족시설용지를 발빠르게 매각하기 시작했다. 2015년 행정타운·컨벤션센터 부지 20만4059㎡ 계약을 전후해 미분양 부지를 대부분 해소하면서 자금운용에도 숨통이 트였다. 이밖에 다산신도시의 주택용지 등을 매각해 부채 상환에 가속도를 더해갔다. 

이 과정에서 부작용도 나왔다. GH가 용지를 조기에 매각하겠다는 의지를 보이면서 2016~2017년 다산신도시의 자족시설용지를 현대백화점 등 민간에 헐값에 매각한 것 아니냐는 의혹이 불거졌다. 경기도는 지난해 이 건에 대해 특혜분양이 이뤄졌는지 경찰에 수사를 의뢰했다. 

분양 및 매각작업 외에도 사업방식의 과감한 변화를 준 것도 수익개선을 도왔다. 부지에 임대주택을 직접 지어 공급하던 방식에서 벗어나 부지를 민간에 매각한 뒤 건설하는 방식으로 투자비 절감 효과를 누린 것이다. 호반건설의 광교신도시 A6블록 호반베르디움 6차 등이 민간에서 지어 공급한 대표적인 분양전환형 임대 아파트다.

◆굵직한 택지개발 끝나…3기신도시 지분참여 예정

2017년 들어 본격적으로 개발이익을 회수하면서 GH의 영업이익도 큰 폭으로 성장했다. 2015년 2.1%, 2016년 7%에 불과하던 영업이익률은 2017년 27.5%로 증가했다. 부동산 경기 호황에 따른 택지 낙찰가율 상승, 다산신도시 상업용지, 화성 동탄2, 판교제로 시티 등 용지공급을 순조롭게 진행한 덕분이다. 이후 2018년 21.8%, 2019년 17.9%로 양호한 수준을 유지했다. 

광교신도시와 다산신도시 등 조단위의 대규모 택지개발사업들을 일단락 하면서 외형은 감소세에 접어들었다. 2015년 2조5000억원이었던 매출액은 ▲2016년 2조7521억원 ▲2017년 2조2241억원 ▲2018년 1조8524억원 ▲2019년 1조6381억원으로 4년새 34.5% 감소했다.

이같은 둔화세는 장기적으로 3기신도시 조성사업 추진을 통해 다시 반등할 것으로 전망된다. 3기신도시는 정부가 수도권 택지에 30만가구 공급을 목표로 진행하는 중점사업이다. 

GH가 단독 시행을 맡은 광명학온, 용인플랫폼, 안양관양, 안양인덕원지구 및 지자체와 지분을 나누는 하남 교산, 과천 과천 등 경기도내 지역들을 대다수 포함한다.  대부분 2022년 분양 예정으로 현재 지구 계획 등을 수립하고 있다. 

다만 3기신도시에 지분 참여를 하는 과정에서 부채비율 상승은 불가피할 것으로 예상된다. 지난해 7월에는 행정안전부가 공사채 발행시 부채비율 제한을 당초 순자산의 250%에서 300%로 확대하는 방침을 내렸다. 이전보다 적극적인 지분 참여가 가능할 전망이다. 

이번 조치로 GH는 총 1조9748억원의 공사채를 추가로 발행할 수 있게 됐다. GH는 확보한 자금을 바탕으로 민선7기 목표로 설정한 임대주택 4만1000호 공급 및 3기신도시 개발 등에 투자한다는 계획이다.