우발채무는 건설사가 금융사에 제공하는 신용보강으로 시행사 차입금에 대한 지급보증과 채무인수, 자금보충 등으로 구성한다. 통상 위험지표로 인식하진 않지만 주택경기 침체 시 대규모 손실로 이어질 수 있다는 점에서 잠재 부실 지표로 볼 수 있다. 현재 코로나19 재확산과 부동산 규제 강화로 중장기적인 주택사업 침체 가능성이 대두하고 있다는 점도 눈여겨볼 필요가 있다. 

◆우발채무 1조대 지속…자본은 10년 새 6배 증가 

최근 10년간(2011~2020년) 중흥건설의 감사보고서를 자체 분석한 결과 중흥건설의 우발채무 규모는 지난 10년 간 오르고 내리고를 반복했다. 

2012년에는 계열사 지급보증(5661억원)과 수분양자 중도금대출 지급보증(6501억원)으로 우발채무가 1조2162억원으로 급증했다. 2017년에는 계열사와 자회사에 대한 연대보증만 9964억원에 달했다. 당시 중흥토건의 광교사업 PF 대출에 대한 지급보증이 7332억원으로 가장 큰 비중을 차지했다. 

2018년부터는 총사업비 2조7000억원의 평택 브레인시티 조성사업에 대한 지급보증이 전체 우발채무의 절반을 차지했다. 중흥건설은 중흥토건이 지분 42%를 보유한 합작법인 브레인시티금융투자에 5200억원의 지급보증을 제공 중이다.

지난 10년 간 매년 1조원 안팎의 우발채무를 보유했지만 자기자본이 꾸준히 증가하면서 부실위험은 감소 중이다. 2012년 자기자본(1116억원) 대비 우발채무 비율은 1089.78%에 달했다. 이후 지속 감소해 2020년에는 173.44%까지 줄었다. 중흥건설의 자기자본은 2011년 965억원이었으나 지난해에는 6006억원으로 6배 이상 증가했다.

신용평가업계에서는 우발채무 비율과 부채비율까지 합쳐 300% 이하면 양호한 수준으로 판단한다. 중흥건설의 지난해 부채비율은 42.2%로 우발채무비율(173.44%)과 합칠 경우 215.64%에 그친다.

◆자체사업 비중 3년새 두 배 증가

중흥건설의 자기자본이 꾸준히 증가한 것은 주택시장 호조에 따른 결과다. 자체개발사업과 계열사 공사가 주력인 중흥건설이 유례없는 분양 호조를 만나면서 자본금이 대폭 증가한 것이다. 

중흥 계열이 시행을 맡고 중흥건설이 시공을 담당하는 계열 발주 매출은 2008년 전체의 44.9%였으나 2015년 94%까지 급증했다. 2017년부터는 시행과 시공을 함께 맡는 자체사업을 늘리면서 계열 공사 비중이 점차 줄어 2019년 20%까지 감소했다. 수익성 높은 자체사업은 2018년 20% 수준에서 2019년 40%까지 증가했다. 중흥 계열은 시행사업을 위해 2023년까지 연평균 3000억원 규모의 토지를 매입할 계획이다.

반대로 주택부문에 집중된 사업구조는 향후 부동산 경기가 침체될 경우 계열 전반의 연쇄 손실로 이어질 수 있다. 현재 우발채무 절반을 차지하는 평택 브레인시티 일반산업단지 조성사업에는 상당 규모의 중흥계열 자금지원을 투입한 상태다.

신용평가업계 관계자는 "향후 평택 부동산 경기 여하에 따라 중흥건설을 포함한 중흥 계열 전반의 재무 부담으로 작용할 수 있다"고 말했다. 현재 중흥건설은 지난해 말부터 부지 매각을 통해 사업비를 회수하고 있다.