[딜사이트 한보라 기자] 최근 경기가 얼어붙으면서 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장에서 부실 위험이 커지고 있다. 이에 금융당국에서 가파른 부동산 PF 대출 증가세에 우려를 표하자 손해보험업계의 큰 손인 메리츠화재‧DB손해보험·삼성화재도 대출을 늘리기보다는 유지하는 전략을 취하기로 했다.

18일 금융권에 따르면, 지난해 말 기준 메리츠화재가 취급한 부동산 PF 대출잔액은 5조9755억원으로 전년 말 대비 35.2% 증가했다. 이는 전체 손보사 부동산 PF 대출잔액(+25.6%, 16조9879억원)의 약 3분의 1에 달하는 독보적 규모다. 이밖에 부동산 PF 대출을 '조단위'로 취급하는 곳에는 DB손보(+24.9%, 3조1518억원), 삼성화재(+17.2%, 3조1163억원) 등이 꼽혔다.

문제는 건설업황이 나빠지면서 부동산 PF 대출을 내준 금융사들의 건전성에도 경고등이 켜졌다는 점이다. 국제 정세가 급변동하면서 원자재값이 급등했을 뿐만 아니고 빠르게 오른 금리에 미분양 사태도 확대되고 있다.

감독당국은 일단 구두로 경고했다. 이복현 금융감독원장은 지난달 30일 보험업계 최고경영자(CEO)들을 만나는 자리에서 "대체투자 자산에 대한 건전성 분류를 재점검하는 한편 부동산PF 대출에 대한 여신감리를 강화해야 한다"고 당부하기도 했다.

가중부실자산 규모도 점차 늘어나는 추세다. 2019년부터 최근 3년간 3개 손보사가 취급한 부동산 PF 대출잔액(69%, 12조2436억원)이 증가하는 동안 가중부실자산비율은 각사별로 평균 0.06%포인트씩 상승했다. 유의미한 수준은 아니지만 부동산 PF 대출잔액 증가세와 함께 돌려받기 어려운 대출금의 규모가 커졌다는 점은 주목할 만하다. 아직 업황 변동이 반영되지 않은 만큼 늘어난 부동산 PF 대출이 향후 리스크 증가로 이어질 수 있다는 것.

따라서 손보 3개사들은 일단 부동산 PF 대출잔액 규모를 현 상태에서 유지하기로 결정했다. 보험사가 집행하는 부동산 PF 대출의 경우 토지 매입을 위해 선행되는 브릿지론(Bridge Loan)보다는 착공 이후 공사비로 사용되는 '본 PF'가 대부분이다. 브릿지론의 경우 대출금리가 높아 회수할 수 있는 이자비용이 높다는 장점이 있지만 추후 본 PF가 나오지 않으면 사실상 회수가 불가능하다. 본 PF 역시 미분양에 따른 리스크가 있지만 후행되는 대출이 필수적인 브릿지론보다는 훨씬 안전하다. 보험업계 경우 브릿지론을 주로 취급하는 캐피탈, 증권사 등 타 2금융권보다는 관련 리스크가 적을 것이라는 설명이다. 

또, 손보 빅3는 애당초 여신감리 기준을 엄격하게 적용해 왔기 때문에 이미 내준 대출에 대한 부실 우려가 크지 않을뿐더러 신규 대출에는 더 깐깐한 조건을 적용해 리스크를 최소화하겠다는 전략을 강조했다. 과거 4%대에 불과했던 부동산 PF 대출금리가 기준금리 상승으로 인해 점차 올라가고 있는 만큼 안전성만 담보된다면 이를 새로운 투자기회로 삼을 수 있을 것으로 봤다.

먼저 메리츠화재는 ▲신용등급 A급 이상 시공사(건설사) 책임 준공 ▲50% 이하 주택담보인정비율(LTV) ▲선순위 대출과 같은 깐깐한 여신감리 기준에 시공사 분양성까지 추가적으로 고려하는 등 자체적인 리스크 통제 기준을 강화했다. 또한, 다른 보험사에 비해 해외부동산, 대체투자 익스포저가 적어 추가적인 재무부담 확대 가능성도 적을 것으로 판단했다.

DB손보 역시 대출 규모를 유지해나갈 계획이다. 애초에 신용등급이 A-급 이상인 시공사에만 부동산PF를 내줬으며 분양불사업 위주로 부동산PF를 실행해왔던 만큼 업황 부진에도 리스크가 크지 않을 것으로 판단했다. 분양불사업이란 최소 사업비만 대출로 충당하고 대부분의 공사비는 분양대금으로 활용하는 대출 방식이다. 여기에 현재는 사업장 위치를 수도권, 광역시로 국한했으며 스트레스테스트도 강화한 상태다.

삼성화재는 여신감리 기준을 일부 완화하면서도 보수적인 운용전략을 유지하기로 했다. 과거에는 이미 분양이 끝나 수분양자(계약자)가 납부하는 중도금만으로 대출 상환이 가능한 사업장에만 대출을 집행했으나 올해부터는 미분양 사업장까지 차주 범위를 넓혔다. 그러나 대출을 내주는 시공사의 신용등급 기준을 명확하게 공개하지 않았지만 내부 기준 자체는 타사대비 1~2단계 보수적인 것으로 알려졌다.

보험업계의 한 관계자는 "대체투자 시장과 같은 '그들만의 리그'는 참여자가 거의 고정돼 있어 취급 금액, 금리만 보더라도 얼마나 리스키한 사업장인지 확인할 수 있다"며 "현재는 인수금융 시장이 경색된 만큼 부동산 PF 대출을 내주는 금융사 입장에서 좋은 물건을 고를 수 있는 시기이기도 하다"고 설명했다.