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제이알글로벌 '7단계' 거친 해외투자…이유는
장동윤 기자
2022.08.02 10:09:54
②벨기에 FIIS·미국 리츠 활용한 투자구조…절세·현지 자금조달 수월
이 기사는 2022년 07월 27일 06시 11분 유료콘텐츠서비스 딜사이트에 표출된 기사입니다.
기준 금리 상승으로 금융비용 부담이 늘어나면서 상장리츠에 대한 투자 열기가 사그라지고 있다. 리츠가 연일 신고가를 갱신하던 올해 상반기와는 사뭇 다른 분위기다. 리츠별로 대응책은 다소 다르다. 유상증자를 서둘러 리파이낸싱에 나서는 리츠가 있는 반면, 불안정한 증시 환경을 이유로 증자 일정을 미룬 사례도 있다. 당분간 금리 인상이 지속될 전망인 만큼 조달루트를 다변화하고 조달비용을 최소화하는 상장리츠가 경쟁력을 인정받는 시대가 됐다. 팍스넷뉴스는 상장리츠별 투자·조달구조를 깊이 있게 점검하고, 금리 인상기 대응방안을 살펴 본다.

[팍스넷뉴스 장동윤 기자] 제이알글로벌리츠는 벨기에 '파이낸스타워'(Finance Tower)와 미국 '맨해튼빌딩'(497 7th Ave)에 투자하는 부동산투자회사다. 다양한 투자기구를 활용해 현지 자금을 조달하고 절세 효과를 극대화했다는 평가다.


제이알글로벌리츠가 직접 보유한 자산은 제이알26호리츠와 제이알28호리츠의 지분 100%다. 모리츠(제이알글로버리츠)는 자리츠(제이알26호·28호리츠)를 포함해 4~7개의 비히클을 거쳐 해외 부동산에 투자하고 있다. 각각의 자리츠가 현지 부동산법인 등을 통해 목적 부동산을 획득하는 방식이다.


자리츠 지분 확보를 위한 제이알글로벌리츠의 총투자비는 1조180억원이다. 자리츠 두 곳에 대한 출자금(9995억원)에 취득부대비용(179억원)과 예비비(6억원)를 포함한 금액이다. 제이알글로벌리츠는 자기자본 8280억원에 타인자본 1900억원을 더해 사업비를 마련했다.


◆ 미국 리츠 통한 '절세전략' 돋보여

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제이알글로벌리츠는 뉴욕 오피스 자산 매입을 위해 총 7개의 투자기구를 활용했다. 일련의 투자구조를 거친 제이알글로벌리츠의 맨해튼빌딩 지분율은 49.9%, 의결권은 50%다. 자산에 대한 지배력을 50% 이상으로 유지하며 현지에서 발생하는 각종 세금을 최소화하기 위해 복잡한 투자구조를 활용했다.


우선 제이알글로벌리츠는 1893억원을 들여 제이알28호리츠 지분 100%를 확보했다. 제이알28호리츠는 2개의 매개회사를 통해 '미국 현지 리츠'(REIT, 489 7th KOR LLC) 지분(99.9%)을 확보했다. 현지 리츠에 대한 제이알28호리츠의 투자금은 총 1억4762만달러(한화 약1761억원)이다.


현지 리츠는 다시 현지 공동투자자와 함께 맨해튼빌딩 확보를 위한 합작법인(JV, 498/7 Owners LLC)에 투자했다. JV 지분 매입을 위한 현지 리츠의 투자금은 1억3972만달러(한화 약 1167억원)다.


합작법인은 중간자회사(498 7th MZI LLC)와 직접보유회사(498 7th LLC)를 거쳐 목적 부동산을 보유하고 있다. 합작법인은 맨해튼빌딩 투자에 총 6억8002만달러(한화 약 8114억원)를 사용했다. 리츠와 공동투자자의 출자금 외에도 4억달러(한화 약 4773억원) 규모 현지 대출을 조달해 사업비를 충당했다.


달러화 대출의 차주는 부동산의 직접보유회사인 498 7th LLC다. 직접보유회사는 메트라이프 리얼에스테이트 렌딩(Metlife Real Estate Lend LLC)과 4억달러 대출약정을 체결했다. 이자율은 연 3.75%, 대출 만기는 오는 2027년 5월이다.


제이알28호리츠 투자구조도. 사진=제이알글로벌리츠

제이알글로벌리츠의 뉴욕 오피스 투자구조에서 눈여겨볼 점은 미국 리츠의 활용이다. 제이알글로벌리츠는 현지 리츠 지분 99.9%를 보유하고 있다. 나머지 0.1%는 리츠 설립요건 충족을 위해 우선주 공모 방식으로 모집했다.


제이알글로벌리츠는 현지 리츠를 활용해 소득에 부과하는 세금 비용을 줄였다. 미국 연방세는 과세연도 과세대상소득의 90% 이상을 배당하는 리츠에 대해 배당금 상당액을 차감 과세한다. 현지 리츠가 제이알글로벌리츠와 우선주투자자에 과세소득 100%를 배당한다고 가정하면 실질적으로 발생하는 법인소득세는 없다.


이에 따라 현지 리츠는 뉴욕주 및 뉴욕시에서 징수하는 최소한의 세금만 납부하게 된다. ▲뉴욕시 소득세 ▲뉴욕주 프렌차이즈세금(Frenchise Tax, 사업 허가에 대한 세금) ▲메트로폴리탄세금(MTA, 교통 혼잡에 대한 세금) 등이다.


리츠의 맨해튼빌딩 지분(JV 지분) 매각 시점에도 세금 감면을 기대할 수 있다. 우선 자산 매각에서 발생하는 양도차익을 배당할 경우 연방세는 과세되지 않는다. 통상적으로 미국 부동산거래에서 발생하는 거래세는 매도자가 부담한다. 다만 리츠의 합작법인에 대한 지분은 비지배적 지분(50% 미만)으로 거래세도 발생하지 않는다.


투자은행(IB)업계 관계자는 "일반적으로 해외 자산에 투자할 때 현지에서 발생하는 세금을 절약하기 위해 다양한 투자기구를 활용한다"며 "세금 절약분이 투자기구 운용수수료를 상쇄할 수 있는 투자구조를 짜는 것이 운용사의 역량"이라고 설명했다.


◆ FIIS 두 곳 활용한…관건은 '현지대출'


제이알글로벌리츠는 파이낸스타워 투자를 위해 제이알26호리츠 지분율 100%를 확보했다. 자리츠 지분 취득을 위한 제이알글로벌리츠의 투자금은 총 8102억원이다. 제이알26호리츠는 이 중 7111억원을 활용해 파이낸스타워 인수에 나섰다.


파이낸스타워 매입을 위해 제이알26호리츠는 벨기에 부동산특별투자기구(FIIS)를 활용했다. 리츠가 현지 투자기구(FTB NV)를 100% 출자 설립하고, FTB NV가 부동산을 보유한 TdF NV(Tour des Finances NV) 지분 전부를 인수하는 구조다.


제이알26호리츠 투자구조도. 사진=제이알글로벌리츠

파이낸스타워 매입 과정에서 제이알26호리츠가 FIIS를 활용한 이유는 두 가지다. 일단 FIIS는 배당 가능 이익의 80% 이상을 의무 배당하는 대신 각종 세제 혜택을 받는다. 부동산을 지분양수도 방식으로 거래할 경우 거래세가 발생하지 않는다. FIIS의 법인세, 임대·배당소득에 대한 부가가치세 등도 면제된다.


원활한 현지 대출금 조달을 위해 두 개의 FIIS를 활용했다는 설명이다. 부동산 매입 과정에서 제이알26호리츠는 FIIS 두 곳을 거쳤다. 


현지 대출 조건상 리츠는 차주(TdF NV)의 지분을 금융기관에 담보로 제공해야 한다. 다만 부동산투자회사법상 리츠는 직접 보유한 종속회사의 지분을 대주에 담보로 제공할 수 없다. 부동산투자회사법 충족을 위해 리츠는 별도 FIIS(FTB NV)를 설립해 TdF NV 지분을 취득하고, TdF NV를 차주로 차입금을 조달한 것이다.


파이낸스타워 매입을 위한 현지 투자기구의 투자비는 총 1조6469억원이다. 현지법인은 제이알26호리츠 출자금(7111억원)에 현지 대출금 7억2390만유로(한화 약9358억원)를 더해 부동산 인수자금을 확보했다. 알리안츠(Allianz) 계열사 등 8개 현지 금융기관이 대주단으로 참여했다. 이자율은 고정금리로 연 1.05%, 대출 만기는 오는 2024년이다.

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