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신평사 "부동산PF 브릿지론, 리스크 높아"
백승룡 기자
2022.08.08 08:10:19
하이·BNK·현대차·다올증권, 익스포져 높아
이 기사는 2022년 08월 05일 15시 10분 유료콘텐츠서비스 딜사이트에 표출된 기사입니다.

[팍스넷뉴스 백승룡 기자] 금리 인상과 함께 부동산 경기 하락세가 가시화하면서 증권사의 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 리스크에 대한 우려가 커지고 있다. 그간 증권사들은 수익성 확대를 위해 부동산금융 의존도를 높여왔는데, 부동산 경기가 저하된 데다가 금리·원자재가격 상승이 사업비 증가로 이어지면서 부동산 사업 위험도도 급증했다. 이에 한국신용평가, 한국기업평가, 나이스신용평가 등 국내 신용평가사 3사도 일제히 증권사의 부동산금융에 대한 리스크 점검에 돌입했다.


◆ 신평사 3사, 구체적인 모니터링 지표도 마련


올해 들어 증권사의 부동산금융 리스크에 대한 우려를 가장 먼저 제기한 곳은 한국신용평가였다. 한신평은 지난 5월 '금리인상 속 증권사 위험성향 변화 전망과 모니터링 요인'이라는 제목으로 보고서를 발표하면서 "금리인상으로 대표되는 거시 변수가 부동산시장에 부담으로 작용할 가능성이 높고, 중소형사의 부동산 관련 채무보증의 질적 위험도 높아진 상황"이라며 "질적 위험을 적절하게 통제하지 않을 경우 자산건전성 부담으로 작용할 가능성이 높다"고 지적했다.


다만 당시에는 증권사의 수익성이 저하되면서 공격적인 익스포져(위험노출)가 확대될 것을 전망하는 차원이었다면, 최근에는 부동산 경기 하락세가 뚜렷해지면서 부동산 PF가 실제 증권사 신용위험으로 이어질 수 있다는 우려로 한 걸음 나아갔다.

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나이스신용평가는 지난달 말 "과중한 부동산 익스포져가 증권사 신용위험의 뇌관으로 작용할 가능성이 높아지고 있다"며 익스포져 모니터링 지표와 각각의 임계수치를 제시했다. ▲자기자본 대비 부동산 익스포져 비중(100% 초과) ▲사업 초기단계 익스포져 비중(35% 초과) ▲중후순위 비중(75% 초과) 등 3가지 지표다. 구체적인 지표까지 나온만큼 부동산 PF 리스크가 증권사의 신용위험에 영향을 미치는 요인으로 부각됐다는 것으로 풀이됐다.


한국기업평가는 지난달 29일 보고서 '금융업권 부동산PF 리스크 점검'를 통해, 한국신용평가는 이달 3일 웹캐스트 '예상보다 빠른 금리인상과 부동산 경기둔화, 관련 섹터 모니터링 필요'를 통해 각각 증권사의 부동산금융 관련 리스크 점검에 나섰다. 이재우 한신평 수석애널리스트는 웹캐스트에서 "금리상승으로 부동산금융의 리스크가 전방위적으로 높아지고 있다"며 "건설공사비도 증가하면서 부동산 개발사업의 수익성을 저하시키고 불확실성을 증폭시키고 있다"고 말했다.


부동산PF 관련 모니터링 지표별 임계수치 초과 증권사.(자료=나이스신용평가)

◆ 중소형 증권사, 브릿지론 후순위 비중 높아


신용평가사들이 공통적으로 지적한 리스크는 '브릿지론 익스포져'다. 브릿지론은 통상 사업 인허가 및 본 PF 대출 이전에 실행하는 대출이다. 본 PF 대비 토지매입 리스크, 인허가 리스크, 자금조달 리스크 등을 부담하게 된다. 그간 부동산 시장이 호황을 거듭한 데다가 증권사간 경쟁 심화로 위험인수 성향이 커지면서 브릿지론 익스포져도 증가 추세를 나타냈다. 증권사들은 대체로 브릿지론에 후순위로 참여하기 때문에 브릿지론 취급이 많을수록 후순위 비중이 높아지는 영향도 나타난다.


한국기업평가는 "브릿지론은 본 PF로 차환하는 것을 가정하는 것이기에 전환되지 않을 가능성이 가장 큰 리스크"라며 "브릿지론이 대출연장 및 리파이낸싱에 실패할 경우 담보 토지의 경·공매 및 재매각을 통해 회수하게 되는데, 이 때 후순위로 참여한 증권사 익스포저는 회수가 어려울 것으로 판단된다"고 지적했다. 이어 "증권사 브릿지론 가운데 중후순위 비중은 57%에 달한다"고 덧붙였다.


한국신용평가에 따르면 자본 대비 투자규모 기준으로 중소형 증권사의 브릿지론 노출도가 상대적으로 컸다. 대형(자본 3조원 이상) 10%, 중형(자본 1조~3조원) 18%, 소형(자본 1조원 미만) 19% 등 순이었다. 특히 ▲하이투자증권(47%) ▲BNK투자증권(35%) ▲현대차증권·다올투자증권(31%) 등의 브릿지론 익스포져가 높았다. 한신평은 "변제순위를 따져보면 본 PF, 브릿지론 선순위, 브릿지론 중후순위 순"이라며 "수수료수익이 크지만 손실 위험도 높아지는 '하이리스크 하이리턴'"이라고 밝혔다.


나이스신용평가도 3가지 부동산금융 모니터링 요소 중 '사업 초기단계 익스포져 비중'을 판단하는 핵심 지표로 브릿지론(계약금대출 포함)을 꼽았다. 나신평이 임계수치로 제시한 부동산 익스포져 대비 브린지론의 비중은 35%로 ▲하이투자증권 ▲BNK투자증권 ▲이베스트투자증권 등이 이 수치를 웃돌았다.


상대적으로 본 PF에 대한 리스크는 양호한 것으로 봤다. 한기평은 "지역 및 분양위험 등을 고려해 분류한 '요주의' 본 PF 익스포져는 1조2000억원으로 전체 자기자본 대비 1.8%에 그쳤다"며 "본 PF 관련 건전성 부담은 아직 크지 않은 것으로 판단된다"고 밝혔다. 한신평도 "LTV 등 고려 시 대체로 본 PF 최종 손실위험 부담은 크지 않을 전망"이라고 내다봤다.


자료=한국신용평가

◆ 자본규모·신용등급 따라 리스크 차별화


증권사 규모에 따른 리스크 차별화도 두드러졌다. 대형 증권사와의 경쟁에서 밀린 중소형 증권사들이 후순위 등 질적으로 열위한 부동산 건에 참여하는 비중이 높아진 것으로 풀이된다. 이재우 한신평 수석애널리스트는 "증권사의 전체 부동산금융 가운데 변제순위 구성을 따져보면 자본 3조원 이상 대형사는 단일 순위가 40%로 가장 높았고, 후순위 비중이 20%에 그쳤다"며서 "자본 1조~3조원 규모 중형 증권사, 1조원 미만 소형사는 후순위 비중이 각각 40%, 57%로 가장 높게 나타났다"고 지적했다.


그는 "대형사는 대체로 브릿지론 및 본 PF 관련 리스크가 제한적으로 나타났다"면서도 "일부 중소형사는 고위험 부동산 익스포져가 커 부동산 경기 하락 시 수익성, 자산건전성 위험에 노출될 우려가 있다"고 덧붙였다.


나이스신용평가도 자본규모별 증권사의 부동산 리스크가 상이하게 나타난다고 짚었다. 나신평은 "자기자본 1조원 미만 증권사들의 경우 자기자본 대비 양적 부담이 가장 큰 가운데 투자지역 및 투자물건, 사업단계, 상환순위, 고LTV 등 대부분의 질적지표에서도 위험이 가장 높게 나타났다"고 지적했다. 나신평은 "이들 증권사가 최근 몇 년간 유상증자, 이익누적 등 확충된 자본을 기반으로 부동산 IB 부문을 적극 확대했지만, 대형 증권사 대비 프로젝트 수주 경쟁력이 열위했기 때문으로 판단한다"고 덧붙였다.


한국기업평가는 신용등급 A+, A 증권사들이 대체적으로 PF 리스크에 취약하다고 지적했다. 한기평은 "신용등급 A급 증권사들은 유동성 갭(유동성자산-유동성부채, 3개월 만기) 대비 PF 우발채무 부담이 53%에 달해 유동성 측면에서 양적부담이 과중하다"며 "브릿지론 후순위 익스포져 비중이 높고 본 PF의 분양 리스크가 높은 점도 부담요인"이라고 지적했다. 이어 "AA급 증권사는 PF 우발채무 관련 유동성 위험수준이 크지 않고 질적구성도 양호한 수준"이라면서도 "자기자본 대비 리스크 총량(16.4%)이 커 양적부담이 높은 편"이라고 밝혔다.


(자료=한국기업평가)

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